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清华大学房地产班:存量房时代来临,土地财政难以为继

发布时间:2017-10-27 10:50:28  信息来源:   作者:
目前中国的房产税对占总量80%以上的个人住宅免征,税基狭窄,对地方财政收入贡献仅维持在3%左右。随着存量房时代下土地出让金减少、交易环节税收减少,作为保有环节税收——房产税改革的紧迫性上升。

从大趋势上看,大规模住房建设时代正在过去,存量房时代正在来临,保有环节的税收最终会逐步替代开发建设环节税收和土地出让金。

主要原因在于:一线和核心二线城市随着城镇化不断提升,城市规模和边界不断扩大,城市新增规划用地将不断减少。

目前一线城市已经步入存量房时代(以北京为例,2016年7月,北京房屋总成交2.9万套,其中,新房成交0.7万套,二手房成交2.2万套,市场呈典型 “存量房市场”特征),而核心二线城市也有迈入存量房时代的趋势。三四线城市去库存是持久战,房地产开发现金流为王,去化困境下开发商拿地和新开工意愿不足,而政府也会有意限制住宅用地出让。

从15个样本热点城市的成交数据中,可以看出二手房成交量/新房成交量数值不断提升。北京和深圳从2009年开始,二手房成交量就已超过新房成交量,步入存量房时代;2012年到2016年9月,二手房/新房成交量比值由2提升至4。重点二三线城市这一比值从2015年初开始迅速提升,目前已到0.7的水平;部分城市的核心区域已步入存量房时代。

房地产市场区域分化持续。一二线城市新建商品住房供不应求,核心区域可供开发新增用地不足,呈“存量房时代”特征;三四线城市则去化困难,样本城市去化周期超2年,将导致企业拿地开工意愿不足。因此无论是一二线城市,还是三四线城市,房地产新拿地、新开工总量均会减少,对于税收的影响就是:保有环节的税收应逐渐替代开发建设环节的税收和土地出让金。

从全国土地出让金变化情况看,2014年达到高点4.3万亿,2015年回落到3.4万亿,整体拐点已显现。从结构上看:一线城市已步入存量房时代,新增住房建设用地难以有效增加,导致楼面价飙升,但出让总金额却开始呈下降态势;三线城市企业拿地意愿不足,楼面价和总金额均维持低位;二线城市成为支撑全国土地出让金的主力,楼面价和成交面积均开始迅速提升,带动出让金总额增加。

可以预见,未来随着重点二线城市逐步进入存量房市场,土地财政也将减少,届时全国土地出让金下滑难以避免。另一方面,由于土地出让金占地方本级财政收入比例超40%,土地出让金减少的地方政府有寻找新增财源的动力。因此,保有环节的税收应逐步被重视,成为弥补土地出让金减少的重要途径。

如果房产税改革滞后,随着土地财政的下降,地方财政收支压力和债务风险将上升。在中国,自1994年分税制改革以来,地方政府财权被不断上收的同时,事权反而不断下放,地方财政的财政收支平衡困难,地方政府债务问题紧迫,过去几十年正是土地财政填补了地方财政收支的巨大缺口,为地方经济发展、城镇化建设做出了巨大的历史贡献。

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