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清华大学房地产班:房产税推出需要考虑三四线去库存

发布时间:2017-10-27 10:55:03  信息来源:   作者:
中国广大三四线城市、中西部地区和资源型城市圈存在较高库存泡沫。用完工待售面积表示狭义库存,用累计开工减去累计销售表示广义库存,两者都一路走高,在2016年上半年才开始回落。目前去库存大幕刚启,任务依然很重,去库存将是持久战。商品房、商品住宅广义库存面积分别为59.3亿平、26.8 亿平,较2015年12月,分别增加1.7亿平、减少0.3亿平。按照1-7月月均销售面积计算,7月末,商品住房和商品住宅广义库存的存销比分别为54.8个月和27.9个月。因此,即使不新增加开工面积,并保持当前销售速度,商品房和商品住宅广义库存也需要4.5年和2.4年才能完全消化。另一方面,库存区域分化明显,考虑到一线和强二线上半年库存下降快,对去库存贡献较大,三四线城市和中西部地区去库存任务仍然严峻。

“如果短期推出房产税,即使按照人均居住建面设置免征面积,也只能保障刚需,而将直接抑制二套以上的改善性需求和投资投机性需求,去库存将只能依靠农民工进城、棚改动迁两类新增需求。

我们将全国城镇商品住宅需求分拆为四部分:

一是新增城镇常住人口住房需求,代表每年因城镇常住人口增长产生的需求,包括城镇人口自然增长和城市化农民进城;

二是现有城镇常住人口居住面积增长需求,代表每年城镇存量人口因改善性、投资投机性需求;

三是棚改及动迁新增需求,涵盖的是城市存量房折旧产生的新增需求;

四是农民进城未构成需求扣减,指农民工自带房入城、通过安置房安置、农民工返乡建房等造成的农民工进城后不产生商品住房需求部分。

我们测算,改善性和投资投机性需求占总需求的36%左右,考虑到三四线城市人口流入趋缓、棚改和动迁面积和一二线城市相对较小,实际上改善性需求和投资投机性需求的占比更大。

征收房产税会增加房产持有成本,按照“杭州方案”并参考国外经验,房产税通常会根据房屋持有面积设置累进税率,因此会大幅一直改善性和投资性需求。我们测算极端情况下,如果征收房产税后改善性和投资投机性需求全部被抑制,对去库存造成的影响。不考虑各地区需求的结构性差异,假设所有住房需求均通过商品房市场满足。根据测算,2016年总需求14.9亿平,其中改善性和投资投机性需求5.6亿平。根据国家统计局公布房地产运行数据,截至2016年7月,完工待售的狭义商品住宅库存面积4.3亿平,累计开工减去累计销售的广义商品住宅库存面积为26.8亿平。可以计算得到,征收房产税后,剔除改善性和投资投机性需求,广义和狭义去库存周期延长52%。

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李主任 13911555994

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