企业培训网为您整理|金岩石：二三线城市的房子现在还值不值得买？

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         天价与鬼城齐飞，癫狂与落寞同在。

　　房价涨升一直是人们关注的话题。近年来，多个城市先后发布了多项楼市调控政策。在限购、限贷甚至限售的政策“组合拳”下，房地产市场持续降温，传统楼市一片飘红的风光不再。其实，土地房产的升值并非实体财富，而是虚拟财富，源头是资产的交易价值。房产是物权，却可以通过房产交易市场被确认为产权，一旦交易过户了，房产登记就完成了“确权”。然而，房产交易一要有钱，二要有人。在中国城市化的进程中，海量货币跟随着人口流动涌入城市，人们承前启后共同分享着一种红利：城市化红利。城市化红利来源于两个流动性：1.人口在流动中积聚集中;2.货币在流动中积聚集中。于是在有人有钱的空间，城市就成为虚拟财富的中心，城市房产也因此成为虚拟财富的载体。

　　房价涨升的秘诀是城市金融化。早在2008年金岩石博士就绘制了一个中国都市圈的地图：两大超级都市(大北京/大上海)，一条金蛇狂舞(珠三角)，五颗内陆明珠(胶东/华中/西安/成渝/海西)。基于城市金融化理论看中国的城市化，在2009～2013年间，金岩石博士曾多次讲过北京、上海、深圳一定会出现30万元/平方米以上的天价豪宅。在豪宅价格迭创新高的激励下，二三四线城市的房价也会跟风上涨。后来就出现了我们所看到的某四线城市小区一期开盘价6000元/平方米，一年后三期开盘价甚至达到了9000元/平方米，涨幅高达50%!

　　城市化是经济发展的一个阶段，人们进入城市并不是换一个地方活着，而是要换一个“活法”。从社会学的角度看，城市是风险社会，主流财富是风险财富。从经济学的角度看，城市是思想的市场，金融投资的本质就是把思想和风险转变为财富。所以在都市文明的“活法”中，风险是财富之母，思想是财富之父!但并非所有人都能接受富贵险中求的“活法”，城市人口的增长本身就是一个人口升级换代的过程，一些人是注定要被淘汰的。中国的城市化发生在预期寿命从60岁左右上升到76岁的阶段，农村老龄人口的绝大部分是难以接受风险“活法”的，他们即使进城也没有红利，既无人口红利，也无城市化红利，可界定为农村经济的“留存人口”。若以手机用户作为都市文明的“真实人口”，据工信部统计，2017年上半年手机上网用户首次突破11亿人;另据公开数据计算，中国手机用户为12.56亿(包括有人使用双号以上)。这两个数据说明，至少有1亿～2亿人口现在还不属于都市文明的“真实人口”，因为他们不用手机，至少是不用手机上网的，而都市文明的真实人口至少是手机用户。

　　以“真实人口”和“留存人口”的界定为前提的话，中国的城市化率现在有多高呢?以大数计算，2016年国家统计局公布中国人口约为13.83亿人，其中“真实人口”可估算为12亿人，城市化率已接近70%。换句话说，现在购买的房产可能将没有多少人再接盘了。城市房产一旦失去交易属性，产权难以确认，溢价将会消失，也就不应再定义为投资性资产了。

　　因此，天价与鬼城齐飞，癫狂与落寞同在。
 

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