企业管理培训中资本运是逻辑的房地产商业模式

　　在地产行业，成熟的房地产商业模式对产业地产开发至关重要。纵览进入产业地产的企业，似乎每家都宣称自己有独到的房地产商业模式。但是，众多的产品线仅仅是房地产开发的表象，其背后蕴藏的资本运作逻辑才是房地产商业模式的精髓。

　　企业培训网总结出四大房地产商业模式，每种商业模式均有内在的资本运作逻辑和开发能力要求，后进入的房地产开发商可根据自身的资源、能力状况匹配相应的商业模式，以在房地产领域少走错路弯路。

　　一、房地产开发商模式

　　地产开发商模式是开发者在工业园区或其它地方获取土地，以整体开发或订制式开发的形式建设产业物业产品，如产业综合体、总部综合体等，然后以租赁、转让或合资等方式进行项目经营和管理，最后获取开发利润的房地产商业模式。从本质上讲，地产开发商模式与传统的住宅开发模式并没有太大的差别，因此，地产开发商模式成为众多资本进入房地产业主要选择的商业模式。

　　二、产业新城开发商模式

　　产业新城开发商模式，是我国在房地产领域最早实践PPP模式的开发商，其商业模式大致如下：A政府与B产业新城开发商就C产业新城(一般为十几平方公里甚至几十平方公里)的开发达成合作协议，在规定的合作年限内，B开发商负责地块内的土地平整、道路管廊等基础设施建设工作，学校、医院、文化、体育公共设施建设及运营管理工作，产业规划、项目招商、宣传推广等产业发展服务工作，空间规划、建筑设计、物业管理、公共项目维护等基础性服务工作等;于此同时，B开发商以C产业新城内所新产生收入的该级政府地方留成部分的一定比例(即扣除上缴中央、省、市级部分后的收入)作为投资回报，如新产生的土地出让金、税后、非税收入及专项资金等;合作期限结束后，B开发商将C产业新城的基础设施公共设施产权及经营权无条件已交给A政府。

　　产业新城开发商主要通过土地一级开发和土地二级开发获利。土地一级开发获利，产业新城开发商代替政府从事区域一级开发如九通一平、公共设施建设等，因此，土地是其最大的产品，土地出让收入也是其最大的土地一级开发收入，另外产业新城开发商参与产业招商等新城的运营，税收收入、基础设施配套费等非税收入以及地方财政可以支付的专项收入也是其土地一级开发收入来源。土地二级开发获利，即开发商获取房地产用地进行二级开发，通过销售房产获利，目前，房地产开发销售收入成为产业新城开发商的重要收入来源。

　　三、产业投资商模式

　　产业投资商模式，是国内最早实行“基地+基金”双轮驱动模式的开发商，与地产开发商模式和产业新城开发商模式相比，产业投资商不仅将资金投向房地产，同时还将资金投向入驻园区的企业。这种房地产商业模式如下：产业投资商首先向社会资本募集园区开发基金，该基金不仅投向产业园区进行土地及产业物业开发，同时还投向具有市场前景的科技型创新企业，用投资的方式吸引大批创新企业入驻，产业投资在实现资本溢价的同时还是带动园区资产增值。

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