企业培训网为您整理|特色小镇的定位与选址（上）

　　我们先说一下产业，为什么说特色小镇目前只是中国的一个题，随着政府政策的不同，这个会不断的被调整。

　　特色小镇源于产业地产，产业地产就类似于大家所看到的和你们以前听到的像住宅地产一样，他只是一个大的文科，从里边细分出来的表现形式最早是产业园，各类产业园、产业综合体、产业新城、产业城镇，而这几年最热的词就是特色小镇，只是它承载的内容不同。在这里大家一定要知道特色小镇制，只是现在流行的一个词过几年可能会改变，但是在这里边始终不会改变的是产业，在这里大家一定要注意，产业是中国改革开放到现在没有被改变过的一个恒变的主题。

　　1979年中国开始做改革开放，中国第一个改革开放的地方是深圳，在深圳的时候出现的第一个产业园就是蛇口工业园，这个企业就是现在的蛇口招商局，然后中国大规模的开启了一系列的改革，这个时候中国主要呈现的是经济开发区和高新技术区，这是两个不同的概念，当然在现在这两个区的概念已经没有那么明显了。

　　随着深圳的改革开放成功，中国开出了一系列的沿海城市作特区，随着这些特区都设立了经济开发区，还有高新技术区，那么中国工业的产业园项目就开始拉上了这么一个高潮，只有沿海城市向内陆由省会以上三四线城市不断的这么一个扩建的过程。在这里总共走过了五个阶段，前几次阶段都走得非常好，因为在中国这些是政策示范性的红利，让这些产业园能够蓬勃发展。

　　从推出的最初的分税制到推出的产业地产用地的招牌挂，这几年风向发生巨大的变化。政府的财政收入主要是两大类，一个是税收分税制让他们加快了自己税务跟踪，也就是说建不断的产业园可以来分税，这是让政府比较赚大的由地方财政征收的一部分。到了2006年的时候，01年地方政府开始知道了叫土地财政，06年的时候工业用地也开始招牌挂，这个时候明显的出现了民退国进，也就是说大部分的产业园很难再做下去，是国家性的产业园往前再充，那么这是一个阶段。

　　随后而来的就是大量的产业园的废气，也就是运营管理不善，是中国最大的一个坑在这里，然后开始国家停止批复各类国家级产业园，开始严肃地整理整顿，整顿完以后又有新的模式存活下来。一直到2005年到11年，这个时候产业地产里边开始出现明确的细分，分为南派和北派和各有不同，这个时候有成都的青阳模式，在北方地区有联东U谷有华夏幸福，还有红太，南边是以天安等等为系列，包括华南城产生了一系列的分工明确市场化运作、规模化运作的一些产业园，在这里呈现出来的模式是南派和北派的区别。

　　到了11年，这个时候资本市场已经非常认同了产业地产这个说法，我们在12年开始在产业地产授课，但是还是推广什么叫产业地产?然后到了17年已经到了风投，大家就已经蜂拥而至。在这里还有两个概念，其中一个就是14年15年开始推的PPP模式，这个是从华夏和鸿泰里面推出来的，也就在南方那里开始诞生的这种模式，都是北派模式诞生出来，随之而来在南方还推行了一个蜂拥自起的双创，大众创新，万众创业，一个双创，这两样东西更加助长了我们的产业地产在全国推行。

　　随着中国房地产进入白热化的阶段，拿地的困难，越来越多的地产企业进入了产业地产，首先进入的是文旅，然后慢慢进入到产业地产里边的二产。南派和北派有明显的区别，北派里边是指在北方地区承载的已跟政府做P3模式，跟未来的利的模式来区别。北派比较有特色的代表是华夏幸福基业和鸿泰两家企业，这也是P3的雏形所在。

　　所谓的P3是指民营经济进入到了这个行业里，开始起到一定的管理作用，又简称是小政府大运营P3SPV的公司运作方式，政府以它的资源、土地或产业园为之，民营以它的运营能力和资本带进来，成立一个平台公司，特许经营整个产业园的做法，那么在这里是以地域为平载，整个项目的全生命周期的策划和运营称之为这个项目的核心，主要的盈利方式是做整体的规划设计，从产业开始投融管退机制，做它的一系列的设计。第二部分就是招商，第三部分还有基础建设公共区建设服务等等，第四部分只是税务管理。

　　所以在这里面大家可以看到如果是以P3的模式来做的，除了政府购买服务以外，还有是享受落地投资额的分成和当地政府税务节流的分成，主要是这两个部分。当然从目前看来后面都挂有房地产，我们看到房地产里边土地是可以当做物品单独来运营，所以是土地加房地产。

　　北派的模式里，这两个企业不是全然还有其他的，比如说我们成都的青阳模式，还有大家前几年比较耳熟能详的有联东U谷，但是这两个有一个已经销声匿迹，还有一个相对比较愁人。这里有明显的区别。在北派里联东U谷是生产制造类的企业，相对做得比较重，中国L型经济运行，也就是说民营制造业是贴地而行的情况下，这种模式是要打一个问号的，因为产业地产服务的是企业，是活跃的企业才能带来足够多的流量，他跟住宅是不一样，所以在这个时候有些模式没有经住考验。

　　以P3模式著称的华夏幸福和鸿泰，因为参与政府的运营和管理，管理产业园招商产业园，所以通过税务分成，通过政府购买服务，通过土地议价等等一系列方式补足了产业运营的不足，同时有房地产获利，像这种模式在北派是比较盛行。但是中国的经济在发展区域里面发展是不平衡的，北京是政治调解中心、上海是金融中心、深圳是科技创新中心、杭州是电子商务中心，那在北京周边发生的这一种北京的企业外溢，河北地区相对比较贫困，财政比较贫困，而且有严重就改的意愿的时候，才出现了P3的模式，同样的模式在中国其他地方比较难行，因为当地政府有一定的财务，然后产业也有一定的基础，没有大量的北部外溢。

　　南派跟北派有截然的不同，以深圳为例，有天安数码有类似于华侨城、华南城等等一系列这样的企业，大家要注意一下，这种企业跟之前的那些有什么不同呢?他们服务的大多是中、小、微民营企业，而且是以科技创造类或者是205产业链，也就是说不是以生产制造类为主要的蓬勃发展的民营经济为核心。像这一种产业地产公司开始运行，这种公司的明显的机制不同是指它们所在的城市有民营经济很发展，这是第一。第二，它们并不是推动着经济的转移，而是城市的扩张推动了企业的发展。

　　之前深圳华侨城所在的位置以及天安数码城总部所在的位置，当时的深圳都是关外，所以土地性质是不同，随着深圳这个城市不断的扩张，不断的长大，这些城这些单位的土地都得以改变，然后产业得以发展，所以是骑着快马去找的，那我们现在可以看过来，说是产业地产，应该是锦上添花，很难做到雪中送炭，如果在贫困地区，那么就要跟政府勾兑得更深。如果是在经济发达地区，那么产业的活跃度应该是做的更深，也就是资本方会做得更深，这是两个完全不同的方式。

　　那么在中国更广阔的中部地区，在这两个都不靠的地方，那么会出现第三种模式，那就是说以政府为主导的一系列的产业园模式，那在这个时候产业招商是最大的命题，当地政府不一定全盘能开出P3而又没有足够的民营经济来蓬勃发展，所以这里又开始出现各不同的方向。

　　以苏州为例，中国最早的国家级的工业园苏州是中国政府和新加坡政府做的，当时政府是给了非常多的政策，很多的制造业放在这里，所以苏州在不断的在发展，这是苏州工业园，是中国工业园上的一个里程碑。

　　杭州是诞生了以马云为代表的一批非常优秀的电子商务的公司，从而引申到金融，网络金融有一系列的这样的公司诞生，但是最大的不同还是因为江浙地区民营经济非常发达，基本上能做到一镇一品，这是跟其他地方不同的。长三角和珠三角的不同在于长三角是自己自难受以后分工，社会分工极其细腻，然后存下来的一批非常好来的民族或者是当地的一些经济。

　　珠三角是改革开放以后蓬勃发展了一批三来一补的这一种加工型企业，特别以东莞为例，那么随着中国现在这种出口贸易的下滑，这种企业都受到了巨大的冲击，特别以东莞前几年倒闭潮蜂拥，那么东莞呢就开始进行转移，以松珊瑚为代表的一系列承接了深圳产业的被动和主动的各种外衣让它来蓬勃发展，这是一个地方政府主导的一个产业园的奇迹。

　　广州作为千年商都海上丝绸之路的重要的贸易港口，还是有一些让广东的产业在走的，但是跟江浙地区是不同的，这是江浙的长三角和珠三角的不同。

　　上海地区跟其他地区最大的不同是指上海的经济，就是所有制里边他是1:1:1:1也就是说中央央企、地方国企、外资企业和民营企业四个是1:1:1:1的这种制度，这是非常不同的。讲到这里大家可能要看到中国每个片区的经济现状不同，经济基础不同，承接了国家给的任务和目标也不同，所以采取的方式是不一样，这里必须是非常清楚的能够划分，因为只有划分出来才知道你的特色小镇里边的产业是什么产业。

　　另外在这里还跟大家讲个概念，我们要仔细看一下。中国十三五产业规划里边明确的指出了有战略新兴产业七个板块，那七个板块只要拿到资源基本上国内都可以走，都是政府强烈要求招商的。第二个板块是服务类，消费服务类、生产服务类、商贸服务类、精神服务类就是消费升级大背景下要做的四个板块，文旅分属精神服务类，另外就是高端制造类，还有五大板块，这五大板块一般是指国企为代表的一些重工。在这里，我们要非常清醒地看到所在的城市里是以战略信息为目标导向的，还是承载着当地原有的那种生产型的企业提升的，也就是说产业调整、产业升级退2进3等等一系列的产业政策的前提来决定我们做什么。

　　刚刚讲了前面那么多产业里边，可以明确地告诉大家我们产业要做的是2.5产业为主，是民营地产企业可以努力做的方向之一，因为其他的都是资源导向型，也就是说你要非常好的握有这种产业资源，你才可能说来做这种特色小镇，而这个行业里最难的就是产业资源。 特色小镇里分为两种，一种叫生产型，一种叫应用型，应用型基本上会做到2.5产业及生产，那这样的话对我们的招商相对要求没有那么高，对运营要求非常高，那如果是生产型的话，基本上是资源为主，产业是辅推为主，这个相对比较有难度。对民营企业

　　我大至把这个产业的划分跟大家先讲了一下，目前要在一线城市和二线城市首选拿地的第一个是科技小镇，因为科创已经放到了中国的重中之重，(双创)都含在里边。第二个金融小镇，金融小镇也是其中非常重要的一环。

　　接下来我们稍微看一下旅游，旅游是指中国随着国民经济的发展，旅游呈现了一些不同的呈现，最早我们是提出了双休制，让中国人有了时间，然后接下来我们就成了黄金周制，让中国人有了大量的时间可以来度假游，所以最早中国的旅游格局呈现为国内游和入境游。随着中国人越来越有钱又有时间，中国的旅游格局变成国内游、入境游、出境游。黄金周的改变，也就是说五一黄金周从七天变为三天，再加上清明节的三天，所以上半年大部分人的假期已经变为国内游，增加了国内游减少了出国游的机会，大部分的出国游是在国庆节及春节期间，所以增加国内消费。十三五里的旅游规划里非常重要的一条，是国民的消费升级，也就是说在中产崛起的基础下大消费升级的背景下，旅游行业开始崛起。

　　旅游行业最早分出来就是两大类，第一类是自然资源，第二类是人文主题，人文主题就是人造公园，在中国目前走到了5.0的时代。最早的一个是在是指广州以及东北地区长春出现的游乐园，然后在北京地区是拍红楼梦留下的大观园，都是最早第一批。到了第二批才有华侨城做的微缩景观锦绣中华民俗文化村，因为这个时候中国刚刚推出了我们的双休制，大家还在国内游和入境游的时候，大家还没有时间走遍中国各地，所以看一下这个微缩景观很开心，等同走完中国。但是随着中国的消费时代不断升级，所有人可以在国内自助游的时候，这种模式落后这个时候出现了世界之窗微缩景观，那个时候大家还没有踊跃的出国，在这里可以看到世界各地的风光，等大家又可以出国的时候华侨城又开始变更他的产品欢乐谷，这是我们的第三代产品-欢乐谷。

　　主题公园到第三代产品的时候分出了一堆的细节，我们看到的华强就是方特、看见了宋城、看见了有恐龙园嬉戏谷等等一系列的各类游乐加主题，主题文化加游乐的这种公园基本上徘徊在2.5到3.0这个阶段。这个时候还蓬勃地出现了温泉和水公园，中国的人均占有量快世界第一了，这个大部分地产商做的事情

　　4.0的时代开始的时候，我们会看见又有不同的一个为代表的是长隆，长隆把市场做得更加细分，亲子市场做得更加细分。第二个是把欢乐谷和海洋世界进行结合，也就是游乐设备和动物相结合，走出自己的一个创新的路。这一种市场在中国还是有的，特别是以珠海海洋世界为裂开的第二年入园人数750多万，当年在亚洲排前三，一举超越香港的迪斯尼和香港的海洋世界，而这个时候欢乐谷每一个园区还才近300多万，北京没有超过350万。

　　接着就是上海迪斯尼入园，上海迪士尼进入中国开园创下迪士尼的奇迹，在去年开园不到一年的情况下，从去年开园到今年录得1000万人流。迪斯尼现在是全球下滑，除中国迪士尼外，其他的都是在下滑，那么这个只到我们的四点零时代。

　　五点零时代是指世界上的其他巨头环球影城等等，还有六旗进入到中国，其中还有一小系列的IP独立的小IP，比如说乐高、六旗、史努比、hellokitty、泰迪等等一系列小而美的各种主题乐园进入到中国，开启了更加缤纷的5.0时代。这个时候深圳的华侨城也开始发生了转型。
　　标杆商业地产总裁研修班任课导师刘玲琳对于特色小镇的定位与选址所讲的众多问题，肯定能让您有所收获，让您在地产投资的方面有了更多的心得。更多的内容，请期待下一期。
 

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