企业培训网为您整理|特色小镇的定位与选址（下）

　　现在地产行业内，建设特色小镇是一个热门的项目，收益让很多企业家们眼馋不已。不过在下决心投资之前，深刻的了解这种项目中的种种问题，比急着投资更加重要。今天企业培训网小编就为您整理了一些培训课程的内容，希望能对您有所帮助。
标杆商业地产总裁研修班任课导师刘玲琳

　　目前大部分的政府还在停留在造山要补贴公园加上一个特色小镇，也就是城市或者住宅的模式在做，一个主题公园加一个社区的模式要求企业招商来入住。但这种时候大部分的地产企业找的主题乐园，因为有强烈的IP属性，都只能找到2.5到3.0版本的这个阶段。所以在5.0的人造公园就是主题公园的冲下2.5到3.0的存活几率迅速减小，目前行业里的死亡率高达90%，大部分是很难持，所以地产商圈完地以后一般的是主题公园交与专业的团队运营，死亡率是非常之高。

　　再来看中国的人造主题景区，中国的人造自然景区一般分为自然山水类和人文类两大类，那么这两大类我们俗称是靠老天爷吃饭，老天爷留下的东西和老祖宗留下的东西，因为它有强烈的不可复制性和自然资源性，是一直抢占的高地，那么在这里中国就实施了旅游景区的A级划分制，最高级别为5A,目前中国只有200多家5A景区，而且是动态管理制。4A景区由省级旅游局来划分将近1万家，中国M2的高度超发的时候资产保值，企业里边首选是有一定垄断性的资产让自己保值，所以这两年旅游行业里的高峰是5A景区股权，这个是投资的高峰，因为它的稀缺和独有性以及不可再生性。

　　剩下的4A景区升级5A景区以及升级成为国家级旅游度假区等等，这都是一个非常好的方向。在这里还要提醒一下，中国开出了国家公园制和体育公园以及大遗址公园的长持制，这都是各行各业和旅游的高度的融合，这里都是有空间，可以去探索。

　　随着中国人越来越有钱，休息的时间越来越多，城市病越来越大，城市化也越来越重的情况下，中国的旅游开始细分有目的地、集散地之分、有度假地之分，那么中国目前最大的市场是指周末的休闲度假游。而这一个恰恰是城乡结合处，近郊大型的城市可以以资源为凭据做到远郊，所以在这一块是未来的一个重点，也就是消费升级的大背景下，怎么做好休闲度假游，这个是目前最大的课题，也是市场需要的地方，那么国内呈现的方式还没有到最后的完善阶段，这是大家蜂拥步入阶段。

　　步入这里边大家听得最多的就是全域旅游，特色小镇之旅游小镇美丽乡村，这一种是听得最多的词。但是这个里边如果不是以商业模式为凭据去驾驭这种产品，因为大家开出来其实都是一样好山、好水、好生态、吃喝拉撒，其他都一样，就是说产品的变化不同，这个里边谁做的早，模式更先进，它还存在着一个创新，之后就像酒店的翻新一样，会变的越来越快地被衰没，所以在这个行业里没有精品，只要是精品就变回庸品，只能出爆品“网红”。

 

　　好的，试想一下你所在城市和所在区域的地块怎么找到价值的凹地?打动政府的产业做匹配，然后还要解决消费升级下的旅游的呈现和在地产商的对价，从而把市场上的让这个凹地拉上去，做到区域的价值的再创造，这就是我们产业地产要做的核心。至于你的名字是产业新城还是说你是特色小镇，或者过了几年又有一个新的词作出来，但是这两大背景是永远，应该是中国目前开始，未来的十年都是要做的，不能说永远吧，未来十年都是两个重点：一就是产业，二消费升级。

　　切中政府的核心想要的产业，巧妙的去运营它，做好旅游，做好交付空间的升级，赚到足够的人气和钱，从而让土地更加升值出更好的房地产产品。我想这个是大家都想要的东西，那么在这两个里边，我们要考虑到有三个市场：一个是政府，政府给的政策，甚至给的地。第二个就是我们普通人的消费市场，不管是来旅游的还是来买房子的，当然在这里如果是做产业园，那么就是企业客户。最后一个是资本市场，资本市场对你的认同，资本市场对你的放大，三个是缺一不同，这个是不同于我们平时看见的住宅和商业，他们相对只有一个市场，好一点的是两个市场，产业地产是两根线，至少有三个市场需要来满足的。

　　产业加旅游加土地或者房地产，三根不同的线走里穿插对应要有三个市场，政府终端消费市场、资本市场进行一个复杂的搭配。那么在这里我们要想到一个什么样的模式可以来驾驭它，我们简单地想应该是A加B加C加D4个板块，A是指国家政策类，它是一个变动的X，有土地政策，有产业政策，还有一些生态政策和个别地方单独的一些政策。B类是指产业，不管我们是有商产业，商产业或者单一的产业集合，也就是说我还有两个模式，一个是指我们产业里的叫孵化器孵化空间，第二个是指商业模型的改变，这是指我们产业链本身要发生的变革。C类是指资本类，怎么样让我们投融管退，怎么样让我们的钱进来和进出去。这是一个模式，不仅仅是指现金流，最主要是指一个现金流的平衡。D类是指土地和房地产类。好的模式是A加B加C加D全部都有，差一点的A加B加C或者是B加C加D等等三个的组合，再差一点是两个的组合，单独只剩下B类的，这个都已经是非常危险的地方，所以我们进来要做的是在做这种产品之前是三个以上的组合。

　　补充讲一下政策类，政策类有产业政策、土地政策，除此之外还有别的政策，比如说生态政策。每个地方还有一些特别的、一些民生的或者是生态政策也可以夹到我们一起做，比如说我们现在正在做一个乡村的项目——美丽乡村，那么它可以跟全域旅游特色小镇进行挂钩，还可以跟生态的山水田灵湖进行挂钩，同时还有是贫困县里边的这种中国的精准扶贫的最后攻坚战等等一系列的政策进行叠加，可以做到更多的项目配套。

　　以产业来说，我们主要是两个模式，B类主要是两块，第一个就是我们的孵化器，就是众创空间也是我们说的双创，每个行业都需要一般的双创，是指大众创新万众创业，但是在这里边科创是放到第一位，第二位是商业模式创新，在这里弄完了以后再个别的地方和人口比较密集的地方，我们还可以做文创，乡村的地方还可以做乡创，这都是细分。

　　那么B2是指什么呢?B2是指我们的商业模式的变革，这个比问题比较复杂，简单的来说就是说我的利润是怎么来核算的。普通的产业会说我收了钱就是我赚的钱，减去我的成本就得到我们的利润，但是在我们产业地产里不会这么认为，我们会觉得我的成本，谁跟我一起分担，利润谁跟我一起议价用换一个思维的方式，我们来考虑我们的商业模式。

　　简单的讲稻草扔到地上，你要掏钱请人打扫干净，如果稻草绑到螃蟹上，你就是要给螃蟹的钱来买稻草，所以我们考虑的是企业和企业之间的一种交换，这种资源能力本身就是一种营业能力，这是跟大家最大的不同，也就是说传统企业都是成本定价法，而到了我们产业地产里，我们试图使用的是市场定价法。以土地为平台做起所有的产业，成为全生命周期。在这个行业全生命周期里，考虑到土地为凭据，所有的产业和企业里怎么进行一个资源互换互相去议价的一个过程，是我们产业地产要思考的方式。那在这里有上过我课的人可能会知道我们的商业模式基本上是1到12模块，那么中国所有的形态企业基本上都是这种模式的，一到模式十二里面，模式七以上就是相对会比较好，互联网企业都是走的模基本上是10到12。

　　C模块，整个C是指金融板块，也就是说我们所谓的产业地产不是产品设计为导向，而是以资金平衡为导向，资金平衡为导向来考虑所有的项目

　　A加B加C加D成为一个很好的模式，如果做成以后，大家可以想象一下以土地为凭证，栽种的所有产业形成一个产业新城、特色小镇或者是产业城镇，成立了这么一样的产业地产，那么它的目的是要求什么呢?通过澎湃的现金流，所有里边设置的项目和产业是为了引进更好的现金流，出口对口的也是出道三个地方要出更多的现金流，所以一个产业园好不好产业地产好不好应该是我们是否走到足够多的现金流，是否足够的澎湃，这是我们要求的，也就是说我们现金流平衡是高于一切。

　　因为时间关系只能把大概的一些理论跟大家讲。我们特色小镇里边是指产业为主，小镇的空间形态为辅，最后都要赋予有旅游的功能这么几大块来说，产业在我们这里的选择是根据城市利等等一系列的不同和城市的规划来选择放了一些产业，旅游也是根据当地的一些消费情况和旅游资源的情况，我们来分别放我们的目的地旅游地和休闲度假地做出这个产业消费的空间，这个旅游消费的空间的这个地方来放足它，然后再设计项目里要是否足够考虑到政府的需求，还有企业和行业的需求，最后是资本市场的需求，三个管道来统一考虑，我们现金流平衡。

　　目前的特色小镇基本上是两大类产业型和应用型，根据当地政府的要求和产业基础，要梳理出来我们产业型和应用的不同。

　　老师学员互动问题解答

　　标杆商业地产总裁研修班任课导师刘玲琳负责答疑

　　老师，对区域经济的认识非常的准确，富有逻辑性，请问一下对青岛的特色小镇的发展有何评价?

　　答：青岛的特色小镇是要来看到哪一级的政府做的目标是不同的，如果是科创类的一般都是政府来做，那么科创里做的最好的是目前除了北上广深就是武汉成都，因为这里有个市长是唐良智，就是做东孚高科的那个市长，也是做了光谷孵化咖啡的，因为光谷咖啡是李儒雄和雷军做的，所以有这样强大有力的支撑，加上当地的211大学985这种科学技术的力量，所以才呈现出这种模式，那么这是一种模式，非常大。青岛在商场那里就是对孵化空间有非常大的支撑全国唯一可以分割销售的孵化器，如果是落户的话还有一年最高补额是150万，这在中国只有青岛有。但是青岛其他的特色小镇里边政策就是不同的，每一个各有不同，一定要看清是哪一类，但是科创这个目标在全国来说都是走得下去，特别是省会城市。第二个青岛，应该就是指旅游。

　　老师好，请问您如何看待华夏幸福模式的前景?

　　答：很多人跟我探讨过华夏幸福已经走了第三个阶段，我简单讲一下，第一个阶段就是大家看见的P3模式，这个模式它确实是在固安走得很好，然后以这种模式在全国开始掠地，但是这种模式被越来越多的政府所组织和制止，它们的主要模式是指前期的规划我8%到12%，然后后期建设的那个基础建设基础设施和公共设施还有一个议价。第三个是他带政府来招商，招商的时候他是做的是当年的落地投资额要分成，这一个也就是说政府还没有形成税收的时候就要来分，最早的时候房地产和商业都参与分成，但是在越来越多的政府拒绝了，只有在产业落地的时候才可以分，但是还要讲下括弧它在这里有一条是五年内政府才兑现，而且要新增。不增的话，它五年可以不兑现，所以在它的财务报表里永远可以看到一个应收账款，这个非常多，最后一个看到就是它说完税以后的税务分成当地税务截流分成，这个是华夏的最主要的模式，除了做完整以后，旁边它的房子就是卖的比较迅猛，所以它最早做的区域都是说产业基础比较薄弱，需要有足够的产业，需要有足够的产业引进，以及当地有大量的劳动力，也有大量的房子要参于旧改。更新的时候他们会进入，然后在华夏进入到第二的时候开始做特色小镇，在全国它分了四个板块，四个不同的产品做特色小镇，因为华夏幸福做的叫产业新城，产业新城基本上是指20平方公里以上大部分，少量的是十平方公里，那么在这种情况下是以P3的模式做，在中国当今之下没有那么多的土壤让它来做这样大的地方，所以它加快了改革的步伐，开始做特色小镇，其中50%的产品是科技小镇，旗下是有文旅，它有文旅还有基金小镇，这种模式在中国周边也做了非常多，其中包扩嘉兴嘉定也都有，这种模式里做的就是以旅游，所以在这地方可以看见它旅游也享受了一个10%当地旅游收入的10%用来支付它们的方式。这是它的第二个模块第二个模块里的时候，它们已经完成了投资产业并跟随它布局的模块。三个阶段，第三个阶段之前华夏幸福基业它已经有四只上市的股票：华夏幸福、黑牛、玉龙、st红花，那么除了这四只股票以后，它现在是做中国的一带一路海外产业园布局，这是它非常迅猛的地方，等大家都才看到他第一步，也就是说固安的PPP模式的时候，他第二步已经悄然转型开始了迈向第三步，但是华夏幸福的模式在国内鲜有企业可以做到完美些的。华夏幸福的厉害是产业招商布局，最主要是它的资本性已经完成，已经做完大周天和小周天产、成、融三者布局这一种体外供血和产业体制内供血。一般的企业只看到它这种产业很难做到这个地步，是因为它的资本性已经完成。这个是目前国内很少有地方可以做到的。鸿泰都做不起，因为鸿泰只有一只股票是香港上市，华夏是有四个。

　　老师，北方除了华夏幸福的模式外，还有什么好的模式可以尝试?在二线城市

　　答：刚才大家说了在二线城市除了华夏幸福以外有没有其他的模式，其实模式都是可以想出来，因为我们要想到政府手里只有三样东西，它要完成第一个作为政府政治任务指标。第二个它要做财务的平衡，第三个它是完成民生。这三样是对政府来说是非常重要，而现在的税务和土地财政不能平衡的情况下，还要加大固定资产投入和完成各种创新和改革，那在这种情况下就给政府留出了空间政府也在积极的探索和运球一系列的空间。我们可以看到重庆的黄齐黄这个市长也很了不起，他就是中国最后用资本手段的企业。在中国上一轮里国家级开发区国家级产业园里边做的最好的就是这家这家公司，以政府来看是这家政府做的各种手段。所以在这个行业里，在我们这个行业里有产业资源视为第一，一旦有好的产业资源握在手里，就可以跟政府去谈，但是大家的短板恰恰是没有产业资源。

　　请问老师科创小镇的各业态比例关系怎样平衡，即办公，商业，公寓，酒店面积比?

　　答：目前比较多的就是科投科技创新，因为科技创新力符合国家的十三五里的战略，新型产业政策同时符合双创。最后他还符合中国所的科技转型，也就是供中国的工业2025。在这个地方大部分人就会跟科技创新来走，但是科技创新里边很少有企业能握的到，因为科技这个东西都在大学里。以清华大学为例，中国最大的科技集团它有两个创新体系，一个是同方直观和启迪体系，一个就是研究院体系。中国有三个研究院:和北院、长三角、珠三角，其中珠三角院就是深圳清华研究院，那以这种模式的体系也在中国开始在做，除此之外越来越多的孵化空间还有越来越多的科学院校志愿也拿出来做这种科技服务体系创新。

　　我看到特色小镇有两种：一种由政府主导，侧重高大上的产业发展，但问题是政府能否决定产业的布局，按照市场经济理论，政府的产业规划应当重点在产业政策的制定上，而非具体的产业布局与项目;第二种是由企业开发的特色小镇，一般会有明确的盈利模式，或通过旅游开发，或通过富有特色的郊区住宅开发(比如绿城的桃李春风项目)。烦请老师也给解答下[愉快]

　　答：刚才已经有人问过我，特色小镇，是政府类的主导，政府类的主导是非常的多，政府知道有很多种模式，比如说特色小镇一期政府主导或者是政府有平台型的公司一同参与主导，还有就是说政府以土地为凭证通过第三方的公司来周转运营产业，今天我跟一个县里的领导正在沟通他们的招商问题，因为随着产业地产的发展和特色小镇的发展，中国政府类招商这个这个招数已经层出不穷，政府单独招商和政府加产业地产商或者是地产商联合招商来启动特色小镇的模式也是非常多。政府是可以决定那个产业的导入和布局，因为政府最主要的功能就在这，但是这个叫培育期，培育期的时候政府就要有非常多的一种招商的方式和办法来做。好的企业，好的城市的市长和书记做的方式是非常不同的，刚才我已经讲过了那个重庆的模式已经到了资本加通道加订单的模式在招商，所以能招到非常多的大商。政府在做一些融资的配套产业引导基金，同时能在中国的长江带或者中亚欧洲出口的代价，最后还有订单是就是政府会报销一些生产的订单，以这种方式招到非常多的大商到新的一些行业。这种模式里地产商是缺乏的传统的招商模式，地招商、优惠政策招商已经不在此列，基本上很难招到优秀的大的企业或者是4435战略产业行业里边，所以才会有专门的产业地产商来斡旋中间的地方，也有是地产商就是住宅类地产商加上产业商来做中间的部分。

　　有没有特色小镇失败的案例，他们失败的教训有哪些可以分享?

　　答：失败的小镇呢，现在你为什么说是看不见?还没有开始大量报出来?2020年是我们这个行业的第一个窗口期，2020到2023是观察期，现在正式窗口期，所以大家分忧，最主要的失败就是说产业用地的解决产业的运营，这是两个非常大的问题，因为产业是需要培育的，房子卖完以后产业怎么个培育法，这是最大的问题。

　　老师你好，您对医生养健康小镇如何看待?养老小镇呢?

　　答：我个人不存在有养老的小镇，我们一般会做成养生的，养生的小镇是存在从旅游度假休闲和亚健康的背负，这个是可以。做养老的基本上是很难再做。中国都是挂羊头卖狗肉，做养老。

　　有个问题请问运营成本所占营收比例多少视为健康?

　　答：看到一个现象，就是说我们在做产业内的小镇里，中国的产业目前是叫孵化，孵化是有个过程的，就要培育它。而旅游你一出来它就是消费升级是当下是马上就要消费，这中间是有一个横插值的，所以在做这这类特色小镇的时候呢我们要考虑一个问题，第一个城市扩张的过程中我这个土地是否能够加快，如果能在加快的过程中，那我就是怎么样去占据我现有的土地等待第二次机会。第二个机会就是产业地产特有的叫产业升级，中国基本上十年要做一次产业升级。产业升级的时候土地也会不要挑性土地改性的时候就是一次机会，深圳上海东莞等等一系列的问题都是从之而来，所以产业用地不怕，要等待产业升级和城市的扩张过程中让大家能看到这个红利。而我们旅游理念更大的就是在五年一次调处规的时候调规模。

　　企业如何去了解当地政府的产业诉求?地块属性?企业又如何了解百姓诉求?了解客户的属性?

　　答：我们要想了解一个地方的诉求，其实很简单了，看一样东西产业规划和城市规划，这个是可以看得到的，有政府的文件。第二个你看它当地的GDP产值人均产值123产比例，然后中小民营企业这个123产的比例和所有制的份额，那个比例问题，就知道它们的诉求和基底，然后在这里就要看到老百姓要的老百姓要的中小民营企业，他们所需要的环境和空间行业空间是什么?如果是新农村或者是集体建设用地，那就是赔偿和拆迁问题，所以它相对是有很多的问题搅和在一起，包括特色小镇，包括我们的退二进三，包括我们的棚户区改造等等一系列非常复杂的问题。最后综合成得到现在想要的。

　　我们在张家口怀来地块总供600多万平，规划的旅游养老特色小镇。1、前期大小市政投入资金较大，如何跟有实力的企业合作为好?怎么引入?2、我们项目计划配建一个北京三甲医院的分院，怎么引入好的资金方和医疗机构，什么合作方式为好?

　　答：单独的养老的小镇现在是叫好不叫座，经济上是没有实现，政府都是希望去做，所以我们尽量会做到养生，养生来做，就是把休闲度假放到里边，会议、亚健康还有专项的治疗等等一系列的这种做的更多的细分市场，那这个时候就是会有价值。养生养老是放一起只是比例问题，那我们在做这种项目的时候，如果当地不存在养老市场，我可以把养老做得很小，然后把养生放大。养生可以跟其他的运动休闲文创还有那个田园综合体等等一系列的挂钩，做成一个度假的目的地和会议等等一系列都可以做成养生的方向，而在养老里面如果是有保险这一张牌，那当然就可以考虑，如果没有的话相对慎重。

　　我想问全国都在建特色小镇的同时，我在河南古城安阳建一座特色历史文化名城，建一座商朝的影视基地，拍一部商朝时期中华第一女将军妇女电影，在国内国外上影有没有实用价值?2、安阳有着3000多年历史文化，从有甲骨文文字记载到末代皇帝袁世凯安阳有着丰富的历史文化底蕴，我己写好商朝的两个电影剧本和中华安阳3000年一本书。

　　答：安阳呢是非常好的一个城市，安阳在河南的北部地区，历史也是非常悠久，如果说是从文旅上来做，他是可以做，那如果是要拍一个片子的话，不能说国内外有没有实用的价值，是看你跟什么人合作，然后写什么内容。现在的电影也是ip玄幻剧、探幕剧安阳只要能挂靠到应该是OK的，但是如果用传统的方式来拍和写没有“小鲜肉”的吸粉能力是比较困难，这只是讲到一个ip的灵活运用问题，

　　国内有没有比较好的农业方面的特色小镇?

　　答：农业方面的特色小镇还是有一些，但是并不是说大家看见的桃李春风，那个还并不是。这里要讲有几个企业，一个是花卉种植企业。全国花卉的现在种的花特别多，但是专业花卉种植做的比较好的不太多，如果是景观性就不行，如果是从有花卉市场的终端销售口批发市场，然后转到我们苗圃，就是苗木这一块花费它是可行的，花鸟语虫香多是可行的，这是一类。第二类就是只有利多利农庄这一类做那个有机农田做得非常好的这一类也是可行的，然后养殖类有一些去衍生出来的事OK如果说没有解决完主题观来做小镇的是很少很少有，因为农业目前中国还是补贴的状态。

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