清华大学企业上市班：上市先过两道关

　　2018年的春节比往年都晚，暖风浓浓，一扫晚冬的寒意。2月1日，南都物业正式在上海证券交易所交易，成为A股物业第一股。2月9日，雅生活香港敲锣，成为第7家在H股上市的物业服务公司。其中，南都物业发行价为16.25元，股价已近翻倍，PE(市盈率)也高达45左右，而雅生活招股即高出同行市盈率，上市后股价虽有下滑但也回到发行价位，PE(市盈率)也在维持50左右，与地产开发企业相比，可谓是天壤之别，其创富效应和受资本市场追捧可见一斑。

　　但对于大多数物业服务公司而言，登陆资本市场尤其是A股依然道路坎坷。不论是规模还是盈利水平都很高的碧桂园物业，在谋划A股上市近两年后宣布暂停，而保利物业则在2017年8月选择在新三板上市，A股上市难度可见一斑。结合几家物业服务公司上市成败的对比，笔者认为，要谋求登陆资本市场，首先要过企业关联交易、市场能力两道关口。

　　绕不开的关联交易

　　从近期南都物业和雅生活集团两家公司的上市对比来看，A股在关联交易审核方面较为严格，南都物业的顺利过审，则因其相对独立的第三方物业服务企业的角色，颇有些因缘巧合的成份。

　　从行业发展历程来看，大多数物业服务企业均脱胎于地产开发公司，对于关联交易，恐怕95%的物业服务企业都难以绕开。2017年，在《经济观察报》举办的蓝筹物业年会上，入围的物业服务企业之中，仅有长城物业、中奥到家、开元物业三家算是市场化的第三方物业服务企业，其他均为地产企业下属企业。

　　具体来讲，一般物业服务公司会在几个方面出现关联交易问题：一是承接集团物业管理项目，二是物业服务及相关服务费用的市场化核算，三是采购时的集团内关联采购，四是资金的大股东占用。

　　对于第一点，承接集团物业项目不仅不是问题，而是物业服务公司持续增长的重要优势。一般在业委会成立之前，开发商会代为选聘前期物业服务公司，既符合相关法规，又可保障销售配合和后续物业服务品质。前期承接只是给物业服务公司业务拓展以优先权，物业费标准均市场化确定，同时如果后续服务无法保证，业委会有权后续进行更换。对于准备上市的大部分物业服务公司而言，无疑在服务品质上处于上乘，续约率也处于行业前列。

　　在这点上，雅生活的招股说明书中明确点出雅居乐集团与绿地集团两大股东的鼎力支持，其中绿地集团承诺每年为其提供近千万平方米的物业项目，为其持续发展提供了有力保障。

　　第二点则是物业服务公司上市过程中最需要注意规范和澄清的。物业服务公司最早在独立分拆前，在地产集团内承担了重要的销售配合职能，虽然当前已经市场化运作，销售配合、成功交房依然是其集团内部需承担的重要职责。其中既有协销配合、交房奖励等费用定价需要更加透明和市场化，还需在前期物业管理中对空置期由开发商支付的物业费用及标准进行澄清，否则可能成为较大的上市障碍。

　　第三点是对于物业服务公司集团内部采购而言，主要集中在内部维修和集团旗下社区服务或技术类公司为主，需要明确其市场化的标准及规范流程，或进行剥离实现合理隔离。

　　第四点更多在于财务的规划完善，相对难度不大。

　　待提升的市场能力

　　在几家企业的招股说明书中，都大篇幅强调了自身的市场竞争力，未来的可持续发展能力，无外乎有管理提升、市场开拓、信息化投入、收购兼并等多方面的表述，但从物业管理业务组成来看，一般有物业费、协销与顾问、社区增值服务三大业务，而从企业价值看，要关注成长潜力、专业能力、创新能力三大方面。

　　就业务成长潜力而言，首先要看管理面积及物业费的增长，主要来源于四个方面：承接地产母公司项目、收购联盟物业服务公司、市场化外拓、通过信息化或顾问合作。仅靠市场化外拓是不够的，这方面，雅生活集团做得比较好，在上市前通过与绿地集团的股权合作实现两大股东助力;

　　再看管理物业业态结构，商办物业费标准及毛利率均高于住宅，这方面南都物业特点突出，2017年在管收费的224个项目中住宅仅有116个，但面积不到1/3的商办物业项目占到了销售收入的44%，毛利则占到了52.5%。

　　三看区域布局，区域聚焦的物业服务企业能够更集约地进行管理，并为未来开展社区创新服务打下良好的基础。我一直认为区域深耕是正道，所以南都物业在当前规模时，要做的不是所谓的全国化扩张，而是更好的通过市场外拓、收购合作等方式做强做深区域市场。

　　就专业物业服务能力而言，则要重点关注物业服务费收缴率、项目到期续约率、业主满意度三项指标。以物业服务费收缴率为例，如南都物业2016年当年收缴率为83.76%左右，截止2017年底，2016年累计收缴率为90.57%左右;部分公司未披露相关数据的，可用应收帐款周转率来作替代分析，通常物业服务公司根据业务结构不同应收帐款周转率约在8%-12%之间。

　　项目到期续约率，是衡量物业服务公司是否可持续服务的标准，其中南都物业续约率从2014年到2016年分别为96.85%，96.45%，98.77%;其他部分企业在招股书中并未明确披露。

　　业主满意度是综合评价业主对于服务水平的核心过程指标，综合满意度达到85%以上可以算是行业较高水平，但因业态、项目阶段以及评价机构不同等原因，大多数企业在招股书中均未披露。

　　最后谈谈业务创新能力，其实，物业服务企业创新业务的主要方向在于三点：一是O2O平台打造;二是社区服务上下游企业的投资;三是智能社区的升级。雅生活战略上定位为社区生活服务商，方向很清晰，募集资金65%投向物业服务公司收购、上游服务商投资，明确提出以产业基金的模式进行新业务的拓展。

　　南都物业和雅生活集团顺利登陆资本市场，让整个行业感受到了拂面春风，也引起我们更深入的思考。我们既要细致做好上市前的准备，更要明白上市只不过是新挑战的开始，未来还要更多的关口要过。

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