建筑行业总裁研修班：房地产市场规律

　　市场经济的顶层逻辑或者说基础逻辑就是供需理论。虽然经济学在不断发展，但很多理论都是在供需理论的框架下展开的，只是研究的侧面不一样，或是专注研究供求面的东西，或是研究需求面的因素，或许研究供需变动对价格走势的影响。我认为，房地产市场一样遵循供需理论。

　　对于房地产行业分析，曾有个著名经济学家论断——“短期看金融，中期看土地，长期看人口”。这句话怎么理解?

　　短期看金融。说明信贷政策对短期房价走势影响比较大。从以往的经验来看，短期的信贷政策确实对房地产市场影响比较大，但归根结底是对加速了需求的释放，从而导致的量价齐升。

　　为什么这么说?中国房地产市场起步比较晚，加上城市化进程也是在很短时间完成的，积累大量的刚性需求，一旦信贷政策放松，这部分需求就会加速释放;另外，中国市场的跟风习惯比较严重，一旦市场有些风吹草东，非理性跟风买入的人就很多。

　　中期看土地。这句话好理解，土地是制约中期供应的核心要素。由于考虑生态环境、配套承载能力、建造成本、居住效率等因素，容积率不可能无限高，所以作为面粉的土地供应就显得很重要了。

　　为什么深圳这些年房价上涨的这么猛，主要就是因为深圳的辖区面积很小，能够供开发的住宅增量用地很少，而存量用地的获取周期太长，在一定时期内制约的新增供应。

　　长期看人口。最后一句话其实道出影响房地产市场最核心问题——人口，也就是需求面的东西。说到底信贷政策可以调整，土地稀缺都是相对的，就算是深圳辖区小，可以去扩容、可以填海、可以去周边城市、可以提高容积率。所以长期来看，影响房地产市场的核心因素一定是人口，房子得有人住，得有人要。

　　人口的流入，尤其是高素质人高，不仅带来的是住房的需求，同时也是改变产业结构，促进了经济增长，进而提高了购买力。人口决定了需求，购买力决定了均衡价格的高度。

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