清大房地产班|房地产金融发展新趋势与新思维

　　房地产行业作为资金密集型行业，与金融行业有着很强的依赖性和互动性。同房地产密切相关的房地产金融是金融的重要组成部分，其以金融基础理论和房地产经济学、货币银行学、投资学等学科的基础理论和基本方法为指导，以研究房地产领域资金流动及其规律为目标，是一门源于实践、服务实践、指导实践的应用性学科。

　　从宏观上看，现阶段中国已进入“地产金融化”与“金融地产化”的结合版金融周期。与此同时，伴随2016年底以来，地产调控政策的层层加码，房地产行业在经济新常态及结构转型背景下也处于重要转型期。

　　根据我们的观察和研究，目前中国内地房地产金融发展主要有以下五个新趋势：

　　一、“地产+金融”成为房地产企业转型新方向

　　一些背景和资金雄厚的房企选择全面布点，通过并购、参股等方式介入银行、证券、保险、私募基金等业务，在金融领域迅速扩张;一些规模较小的房企或服务商，则利用产业资源，选择热门金融领域试水，如互联网金融、社区金融等，在原有资源网络的基础上进行业务开拓，力求实现产融结合。

　　二、围绕新型地产的投融资服务成为房地产金融新领域

　　与传统房地产金融主要服务于住宅开发及自持型物业运营不同，目前房地产金融服务开始广泛渗透于长短租公寓、共享办公、养老地产、特色小镇等新型地产业务中。

　　例如新派公寓旗下的国贸项目，由新派公寓管理公司与赛富基金共同设立私募投资基金，收购旧物业进行改造，新派公寓管理公司进行轻资产输出负责公寓运营管理，相关投资方共同享有项目租金收入及资产增值收益。该等模式下，私募投资基金时机成熟后可与公募REITs等联结实现退出。

　　三、真实股权融资成为房地产金融新形式

　　伴随4号文及一系列金融监管政策的出台，传统债权融资及“明股实债”融资方式受到严格限制，一些开发商和房地产项目开始接受真正的股权融资。包括万科在内的大型开发商，亦纷纷在项目层面开展股权合作，表明长期以来，以债权融资为主的房地产金融行业，将转向股权融资与债权融资并行之路。

　　虽然目前不少股权融资项目仍旧“行债权融资之实”，但地产基金主导的股权融资这种类似PE的投资方式，未来发展空间巨大。不过需要注意的是，股权融资主要风险在于如果地产基金公司未能对项目进行实质性监督及提供必要增值服务，可能会失去对开发流程的控制，最终导致项目投资失败。

　　四、行业并购成为房地产金融新动力

　　万科、融创、富力三方已完成总额637.5亿元的“世纪并购”交易签约，成为房地产行业大宗交易及并购事件频发背景下的标志性事件。据统计，2015年-2016年房地产行业发生481起并购案例，总额超过5000亿元。

　　伴随中国房地产市场正式步入存量时代，行业开发属性将减弱，金融属性和资产管理属性逐步释放，围绕存量不动产的并购及价值提升，将成为推动行业增长的下一个“风口”，服务于并购的房地产金融则是助推行业集中度提升的重要工具，而并购后整合能力将成为房企下半场竞争的关键。

　　五、资产证券化成为房地产金融新亮点

　　近几年，国内类REITs、CMBS、物业费及购房尾款证券化等新模式蓬勃发展。最近一个月，世贸天阶CMBN、勒泰一号等产品成功发行，从开发运营模式向资产管理模式转型升级呈加速态势。

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