清大房地产班：中国房地产的五大长效机制

　　长效机制之三：税收

　　税制从来都是重要的调控手段。

　　第一条，高端有遏制，中端有鼓励，终端有保障。

　　比如，你如果想买一个5000万元的高端别墅，交易契税，可能要交5%，普通住宅交1%，保障房0.2%，还可以抵扣，这样的话，就叫差别化税率。

　　别墅买了以后，两年或者五年就要炒掉，我就把交易税从5%，递增到8%，香港就这么干的，不断在印花税上递增，加到没人敢炒。

　　中端有鼓励，老百姓买的是自己住，总的有各种抵扣，我甚至认为，住房首套房，按揭贷款的钱，可以抵扣个人所得税，我相信中国政府搞税制改革，分类税改成综合税的时候，是可以按揭贷款抵扣所得税的。

　　全世界都是这么抵扣的，美国个人所得税，账面上39%，实际上25%，就这么抵扣掉了。

　　低端的有保障，不仅不收税，政府出钱帮你解决住房问题。

　　这是三端调控的体系。

　　第二个是要把物业税、房产税或者以后总体上叫房地产税搞上去。

　　什么叫房地产税?一是对这个社会存在的各种存量、增量都要收税，不是说只收增量，试点的时候可以;

　　二是如果物业价值上升了，根据升值的额度来收税;

　　三是越高档的房子持有的成本越高;

　　四是低端、中端和合理的住房需求，房地产税里是有许多可以抵扣的，最后这个社会百分之七八十的老百姓，尽管房地产税是普遍实施的，但是最后的结果是压力不大，一定是对高端的炒房持有者会有巨大的压力;

　　五是大家会说，房地产税收了，土地出让金是不是就不收了?你不能前道到，后道也收。国外土地是私有的，没有土地出让金，国内土地是国有的，有出让金是合理的，并不是有房地产税就要否掉土地出让金。

　　出让之后，是不是70年以后再要第二次出让呢?有房地产税覆盖，淡入淡出，就不用补交土地出让金了，这也是一种逻辑上的必然。

　　房地产税有什么好处呢?第一让税制健全，中国普遍是间接税，缺少直接税，房地产税是一种持有环节的直接税，在美国欧洲，直接税占总税收的40%，中国连10% 都没有，这是税法体系、国际惯例的一个方向性实践。

　　第二，房地产税对炒房是有一定的遏制作用的。说房地产税对炒房没作用，要么是弱智，要么是闭着眼睛说瞎话。

　　第三，有了房地产税以后，持有环节成本提高，对资源优化配置、对租赁市场的形成有好处。

　　第四，对社会在房屋领域的意识形态有意义，所以2009年、2010年在财政部领取了这项任务，在重庆做了试点。

　　税收方面还有一个事，三中全会提出，农村的集体土地和城市的国有土地，如果在一个地方拍卖，现在的办法是非要把农村土地征用，然后一起拍，征地的时候，一般地价比较低，这样就减少了农民的利益。

　　三中全会提出，同地同权同价，要把这件事落实到位，税收要跟进。因为地价，拍卖的时候很可能卖出500万元一亩，明明是农田，怎么会变500万一亩，因为地价并不是征地成本决定的，它和基础设施相关，有地铁当然高，基础设施配套好地价会高，这些土地的地价高，是社会资源的投入。国有土地拍来的高价，当然去盖这些公共资源，集体土地拍了高价，全部归集体家庭所有，这个不公平。

　　所以在美国、台湾、马尼拉有个税收，不管哪一类土地，成本算掉以后，增值部分，增值50%，收40%的税，增值100%，收50%的税，增值200%以上收60%的税。

　　这个增值税现在还没有出台。

　　没出台呢，真要把现在的土地同股同权同地价去拍，拍出来之后农民就拿钱吗?也不一定。

　　这块地正好在金融区边上，拍了个500万一亩，那个农民同样的地，在学校旁边，拍下来就是造学校，50万一亩，这个农民不就吃亏了吗?

　　这个意义上讲，拍的低的，土地增值税交的很少，拍的高的，土地增值税交得高，也是一种平衡。

　　长效机制之四：租赁市场

　　习总书记在2014年城市工作会议上讲过，每个城市特别是大城市，总有20%人买不起房子，政府要造公租房配置给他们。

　　如果一个社会有1000万人，200万人租了公租房。另外有200万人住了房产商造的住宅持有出租的房子，商业性的租赁房，还有10%的人住了小业主出租的房子，如果我们能有50%的租赁市场，那住房系统就比较平衡了。

　　公租房，这几年政府都造了一批，我觉得政府的公租房有五个要点：

　　一是，大体上不能造太多，一个城市覆盖20%的人口，如果100万人的城市，公租房的投放对象是农民工、学生和城市的住房困难户。我们以前帮困呢，总是看人家的家庭收入两千块三千块，其实只要看人均住房面积，三口之家，十年来人均住房在30平方米以下，他也许年收入有10万元，也许小孩在美国读书，或者老人生病，住房困难户造不了假，收入困难户很容易造假。学生不会造假，农民工造不了假。这个不要靠收入证明，现在的收入证明搞不清。

　　第二，要三配套，房子造好了，公共设施学校医院的配套，公共基础设施的配套，户籍管理的派出所、居委会的配套。

　　第三，管理上，公租房是国家的，不能有二房东赚外快。

　　第四，不能造成贫民窟，应该和商品房集聚区行成1/4，3/4的比例，地区的公共设施配套是给所有人的。

　　第五，租金应该是商品房租金的百分之五十到六十，符合低收入公租房对象家庭收入六分之一的房租。

　　实际上，公租房，60%的左右的贷款，收到的租金利息足够平衡贷款利息，五年以后，老百姓可以把房子买过去，共有产权房。

　　共有产权房可以按市场价卖，卖的时候，政府回购。美国、新加坡都是这样。

　　我和美国的住房保障局局长交流过，他们的保障房造出来以后，老百姓想要退出去，只能退给政府，由他们再出给新时期的保障对象，这件事应该持之以恒，以民为本地去做。

　　房地产商不是不愿意持有，而是融资结构害了整个中国的房产商，永远做不了持有房子的出租者。他一比九的融资结构，逼得他房子一造好，就急吼吼地要回笼资金。

　　李嘉诚不是这种状况，他在浦东拿的地，1993年拿的地，1997、1998年造好，出租，协议都是10年期，到了2008年、2009年的时候，全部回收，重新装修，2009年、2010年开始变成销售，房价从一万多变成10万，这就是发了横财了。

　　中国租赁这么少，跟房产的租赁结构有关，政府要让开发商进入1：3的融资结构，到了持有环节，能够出租的，必须60%的资本金，40%的贷款，这样的话，收来的租金一定能够平衡40%的贷款的本息还款计划。

　　政府对这种，三年五年十年租赁的房产公司，有一套鼓励政策，包括租房的公积金，应该尽可能地提供给房客，公积金拿来付房租，房租抵扣个人所得税，拿出房子出租的也应该有鼓励。

　　对租房者，要从法律上保护产权房的居民同等的公共服务地位。

　　长效机制之五：地票

　　最后一点我特别要说的是，整个房地产的调控还有一个措施就是地票。

　　地票是在讲什么呢?

　　我就说中国土地制度有两件事。

　　一件事，我们这么多人，耕地总的不充分。要做两件事，第一是集约节约使用土地指标，不要造成每10年少1亿亩的需求，应该每10年，少5000万亩，4000万亩。

　　还有20年就用到18亿亩土地红线了，如果这2亿亩，可以变成40年，50年用到，这样可以把时间拉长，可持续发展势头更猛。

　　最重要的是工业用地要节约，同时农村的建筑性用地要集约节约，商品房的住房用地不能太苛刻，要多给。

　　第二个要讲个更深入的问题，一百年、两百年，城市化大规模推进过程中出现的现象，城市化进程没有减少耕地，耕地有所增加，人在在农村居住的时候比较分散，人均建筑用地，要用到250平方米到300平方米，城市比较节约和集约，人均是100平方米，所以当1亿人进城，真要在城市中生活，城里边肯定要给他1万平方公里的土地，那么农村里面可以退出2.5万平方公里土地，但是中国的农民呢，两头占，所以我们才会出现10年少1亿亩，30年少3亿亩，否则的话，应该是大体平衡，平衡还有余。

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