北京大学养老+地产高级研修班：养老地产经营现状

　　通过对自持经营类养老地产项目的收费进行分析，高力国际了解到京津冀区域养老地产项目提供更为多样化的产品服务，与之对应的月均收费区间较广—从 2,850 元到 30,750 元。整体京津冀市场月平均收费为 8,000 元。相比于京津冀和其他区域，长三角区域的项目月平均收费空间相对较为集中，同时整体市场月平均收费居全国最高，达 8,300 元。川渝区域由于优质项目较少，市场产品较为单一且多数集中于旅游类养老地产项目，因此自持经营类收费水平也较其他集群偏低。

　　整体市场来看，空置率普遍较高，分别在35%-45% 之间。养老产业属于非快速消费型产业，需要有耐心的培育期。一般养老院入住率要达到 75%-85% 才能盈亏平衡。但是较高空置率并不意味着城市过度建设或者供给过剩。因为整个养老产业还处于早期阶段，从消费市场来说，中国养老市场还未培养成熟的消费观念，多数人还没有对养老产业，比如照护式养老模式，形成有效的认知，由此很大一部分消费潜力还并未传导到养老市场。从供给的角度，当前运营商和养老地产开发商，针对中国市场都还在摸索阶段，通过借鉴国外成熟养老产业经验，希望可以落地中国。但是中国无论在经济、文化还是消费结构以及社会支付能力方面都和发达国家的养老市场有很大不同。因此在一定程度上，在对中国养老产业消费习惯的判断以及养老地产的开发运营模式上，很多项目并未能有很好的把控，这也是一些项目出现入住率不高和后续服务无法实施等情况出现的原因之一。但是就目前而言，我们很难就由此认为存在过度建设现象，我们更倾向于认为是早期市场阶段的规律，即很多产业的发展都会经历这样的生命周期阶段，是在早期兴起阶段的摸索和试错中逐渐成长发展起来的。

　　也发现很多项目做的非常的不错， 高端项目相比于中低端项目入住率普遍较高。比如京津冀集群的泰康之家、和熹会、上海亲和源、广州祈福护老公寓等入住率都是在 95% 以上。远洋的椿萱茂项目，据高力国际了解，从2014 年远洋椿萱茂亦庄项目到 2016 年的青塔项目，老年人对于入住养老公寓的接受度明显提高。整体优质销售类养老地产项目去化率普遍较高，平均在 80% 以上 , 其中去化率最高的是川渝区域，其次是珠三角区域。因为川渝区域和珠三角区域以高端旅游养老地产居多，这些高端地产去化率基本都非常高，也使得川渝区域养老房产去化率很高。

　　平均售价方面，销售类养老地产多处于城市周边郊区非中心区域，所以售价相对较低。而其中京津冀区域明显高于其他区域，其次是长三角，珠三角和川渝区域则相对较低。

---

　　课程简章：北京大学养老+地产高级研修班

　　课程报名：李主任 13911249815