物业管理总裁班：物业费是不是物业服务的对价？

　　表面上看，物业公司提供服务，业主支付费用，并且钱是由物业公司收的，所以大家普遍认为，物业费就是业主支付给物业公司的服务对价。这种观点既不符合法理，也不符合实际。

　　从法理来讲，城市里的公寓式住宅通常属于区分所有建筑物，业主存在共有部分与共同事务，管理这些共有部分与共同事务必然需要一笔费用，这笔费用由谁承担?当然是业主，因为业主是权利人、受益人。至于有没有物业公司、物业公司是谁，都不改变业主的这个义务。

　　物权法规定，物业管理有三种方式：业主自行管理、委托物业服务企业或者其它管理人。在业主自行管理的情况下，所有的管理费用，也要由全体业主来分摊。并不会因为没有聘请物业公司，业主连物业费都不用交了。

　　物业管理条例第七条规定，业主的义务之一，就是按时交费。这里并不涉及物业公司，也不以物业服务合同有无约定为前提。这就表明，业主交物业费，并不是购买物业企业的服务，而是他承担区分所有建筑管理责任的方式与义务。

　　从实际情况来看，物业费的绝大部分用于业主共同事务的支出，而不是物业公司的收益。国家发展改革委、建设部发布的《物业服务收费管理办法》规定了物业费由服务成本、法定税费和物业管理企业的利润组成。服务成本包括：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;3.物业管理区域清洁卫生费用;4.物业管理区域绿化养护费用;5.物业管理区域秩序维护费用;6.办公费用;7.物业管理企业固定资产折旧;8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;9.经业主同意的其他费用。

　　服务成本构成了物业费的最主要部分。物业公司的利润只是物业费中的一小部分。这部分有多少?酬金制的物业服务合同，一般约定酬金为物业服务资金的10%，由于酬金制与包干制在结果上不可能存在太大差异，因此可以确定，无论包干制还是酬金制，物业企业所得利润，大约为整个物业费的10%。只有这10%，才是物业服务企业的所得。那么，占大头的物业管理成本算什么性质的财产?《物业服务收费管理办法》第十二条说，“实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有”，就是说，酬金制下，预收的物业费属于业主的财产。其实包干制下，也是业主财产，都是业主的AA制，物业公司只是代收、代管、代支而已。

　　我们经常说，物业公司是业主的集体保姆，那么，雇主发给保姆的工资，是保姆的劳务对价;让保姆代缴的水电费、物业费，给保姆买菜买肉的钱，买卫生纸、垃圾袋的钱也算保姆费吗?这部分是业主的生活必须，无论有没有保姆，都要花这笔钱。物业费的道理与此相同，物业公司替业主管理共同事务，支付相关费用，这些都来自物业费，但不能算物业公司的收入。

　　把物业费作为物业公司的收入，对全体业主也是不利的。这意味着，这笔钱的5%要作为“营业税”交给政府。这是毫无道理的事情。如果明确了物业费就是业主的AA制，这个不合理的问题自然消除。几年前，深圳长城一花园的业委会就认识到，物业费是业主为管理自己的家园而归集的“份子钱”，不是物业公司的“营业性收入”，不应当缴纳营业税，遂与物业公司约定，不再缴纳营业税，如果税务局找麻烦，由业委会承担责任。他们的做法，堪称物业管理上的小岗村，希望他们为全国的业主创造出宝贵经验。

　　综上，物业费不是物业企业的劳务对价，不是物业公司的营业收入，而是业主的AA制，是业主的共同财产。这是物业管理中最基础的问题之一，明确了这个问题，许多问题就能迎刃而解。但遗憾的是，在立法上，物业费连名称都统一不了。由于“物业服务费”的错误概念，引发一连串的错误，如政府管制物业费标准、业主以拒交物业费维权、税务局征收物业费营业税等等。未来的物业管理立法，应当在物业费问题上正本清源，纠正这个被扣错的第一颗纽扣。

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