清华大学物业班之日本的物业管理美学

　　从和式小院到高层住宅

　　日本的物业管理，是从“二战”后开始产生的。随着经济不断发展和城市化扩张，有限的土地资源已经不能满足日本人对独门独院的奢望，从独家小院搬进高楼大厦者日益增多，由此便衍生了居住在高层住宅中的各种问题。

　　为解决问题，起初日本人效仿欧美国家，通过经验教训的不断积累，逐步建立起共同住宅管理体制(共同住宅=独栋大楼)，如今的日本已有十分完善健全的物业管理法规。

　　在日本，一座住宅楼的物业管理公司是由居民管理委员会选雇的。居民管理委员会由3至7人组成，每届委员会任期2年，委员会成员由楼内所有业主轮流担任。委员会负责了解业主的意见、要求，监督、检查物业管理公司的工作，同时设专人管理帐目。委员会所有成员的工作都是尽义务，没有报酬，不受任何外来权力操控。

　　日本于1979年成立了高层住宅管理业协会，物业管理公司作为会员接受协会的指导、监督和管理。协会每年定期举行物业管理专业人员考试，不合格者不能从事物业管理工作。

　　降本增效的集成管理

　　由于竞争激烈，物业管理公司都很注重降低成本和提高工作效率：一座高层住宅楼一般只派一两个人负责门厅、楼道、电梯等公用部分的清扫、安全和设备检查等工作，而社区安全主要是警察的工作，物业管理人员一般不参与;一座18万平方米的写字楼，物业管理公司仅派驻12人，负责整体协调。

　　日本物业管理行业已进入高度专业化的阶段，分工十分明确，所有专业性工作，包括设备维修、秩序维护、保洁、礼仪接待等，都外包给专业公司操作，物业管理公司的职责就是沟通、协调，把各专业组合成一个整体，实现“集成管理”。

　　环境美学与空间利用

　　日本人爱美、懂美，在日本的物业管理中，“美”的元素处处得以体现。以绿化工作为例，他们喜欢别出心裁地对树木枝叶进行修剪，创造出各种艺术造型;盆栽、插花构思巧妙，广泛用于环境的装点。

　　日本的物业标识系统，除了有提醒、告示这些实用功能外，还有很大的美化意义，可谓尽善尽美。对比在国内物业常见的那些简单、粗糙的标识(用黑白复印纸代替)，日本的标识都制作得精美、考究，可给人一种近似艺术品的感觉。

　　日本的建筑布局非常紧凑，不论是建筑物的结构设计还是内部设施的选择与配置，都体现出对空间的充分利用。停车楼的使用大大降低了停车场的占用面积，由于配备了自动升降平台和电子控制系统。只需将车辆停放在升降平台上，其余的工作可统统交与控制系统完成，既提高了对空间的利用又节约了客户的时间。

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