清华大学房地产班|房地产企业未来发展路径如何选择？

　　房地产企业面临什么样的外部环境压力?不同企业未来发展路径如何选择?

　　一、行业环境变化

　　(一)宏观调控强化

　　在中央层面，各类政府报告中均明确指出“房子是用来住的、不是用来炒的”，强调住宅的居住功能;在地方政府层面，在中央政策指导下，各地方政府继续深化以“四限”(限购、限贷、限价、限售)为基础的房地产调控政策，坚决遏制投机炒房。但同时，由于政府加强对土地流入量的控制，自2010年后土地供需比不断下降，市场供不应求情况凸显。

　　(二)投资属性明显

　　2000年后的十七年间，全国住宅商品房的平均销售单价涨幅均在3倍左右，类似北上广深的大城市涨幅更在15倍以上，将房地产与股票、债权等大类资产对比，长期持有房地产年化收益率为9%，投资回报率排名第一。在持续的货币超发情况下，房产表现出明显的投资属性，使得购房者不仅考虑居住便捷性，也看中房产的投资价值。

　　(三)行业淘洗加剧

　　房地产行业呈现四个明显的特征。

　　一是市场容量巨大。随着中国城镇化水平的提高、人均居住面积提升及供应缺口，房地产行业潜在市场容量超过275万亿元，远远超过其他行业。

　　二是行业增速下降。房地产行业投资自2010年起整体下降趋势明显，近两年(2016、2017)虽有上涨，但再未呈现2008至2013年年复合23%的增速。

　　三是集中度提升。2017年，房地产行业Top100的集中度达到55%，比上年大幅提高10.7%，而Top30的集中度更是达到了40%。

　　四是强者恒强。行业龙头企业具有高门槛下的拿地优势、渠道收紧背景下多元化融资优势和高品牌溢价优势，使得其资产收益率高于中小企业，同时行业龙头企业通过并购等手段不断整合重组行业内中小企业，提升市场占比，行业地位进一步得到巩固，如恒大、碧桂园、万科等龙头企业的销售额遥遥领先，竞争优势越发显著。

　　综合来看，虽然市场容量巨大，但由于增速下降、龙头企业具有的竞争优势，使得行业集中度提升、行业格局稳定，中小企业不断被淘洗出行业。

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