清华大学物业班之小区物业管理的难处如何见得？

　　从小区业主、物业公司、主管部门等人的口中，常常听到物业管理难。物业管理，真有那么难吗?难在何处?如何解决?据悉，该小区建筑面积50多万平方米，共有住户2781户，1万多人，入住率达到98%。负责该小区物业管理的是首立物业有限公司，2013年受开发商邀请入驻文峰都市花园。

　　首立物业负责人吴汉成介绍，刚来时，群众对物业管理极不满意，物业管理费只能收上来20%。经过几年的改进，业主逐步认可，物业管理费收缴率提高到50%。调查发现，物业管理属典型的一对多服务，一般是几十人的物业公司需要服务上万名业主。各业主诉求不一，物业公司很难调和。矛盾积累多了，业主与物业公司便走向了对立面，致使物业管理难度加大。

　　一、物业管理费难收缴。调查发现，按年度物业费收缴率85%以上的物业企业仅占5%。主要原因是物业公司服务质量与业主要求有差距，同时物业费支出不公开透明，业主难以信服。此外，有些业主对物业费的认识不高，总想占“小便宜”。

　　二、开发商遗留问题较多。在随州，许多开发商卖完房子便走了。业主入住后，发现诸多房屋质量问题，比如漏水、裂缝等。服务于水郡世家的汇川物业负责人马斌介绍，开发商遗留问题致使部分业主不交纳物业费，水郡世家小区的比例达到8%左右。采访中，开发商遗留问题阻碍物业管理已成为共性问题。

　　三、物业没有执法权。现在，许多小区存在乱搭乱建、私自住改商、损绿毁绿等现象，严重影响了其他业主的权益。马斌介绍，他们在服务过程中，发现此类问题，只能劝阻，不能强制性拆除。该情况向某些职能部门反映后，因执法程序复杂、时间较长，影响了物业公司在业主心目中的权威。

　　四、小区功能配套不到位。当前，在商住小区表现最为突出的是停车难。诸多小区在规划时，没有预留足够的停车设施，造成私家车乱停乱靠。吴汉成介绍，文峰都市花园的业主们有近3000辆小车，可规划的车位及停车库只有280多个，无法满足停车需求。业主们反映较多的还有锻炼场所、设施缺乏，比如缺少篮球场、活动室等。

　　五、物业管理架构还未形成。按照外地比较成熟的小区物业管理架构，应该组建社区、物业公司、业主委员会“三位一体”的组织结构。调查发现，随州中心城区所有建成入住的小区尚未有效地纳入社区管理，各社区也没有发挥管理作用，处于社会管理的真空。全市230个商住小区只有78个小区成立了业主委员会。碧桂园物业负责人池贤智介绍，碧桂园多次申请成立业主委员会未果，很多时候只能由物业公司代替社区履行相关职责，物业企业也无计可施，导致小区混乱无序。

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