清华大学物业班|物业管理行业的经营困境你知道吗？

　　坚守基础服务阵地，提升业主满意度

　　对于不少物业服务企业各显神通，一阵风挂牌“新三板”或谋求主板和香港上市，是代表了行业的未来发展方向，抑或只是资本运作的一个手段，业界向来众说纷纭，尚无定论。但对于接受物业服务的业主来说，优质低价的超值服务，毫无疑问是选择物业服务企业的最重要依据。无论企业是否挂牌上市，做好基础物业服务，必须成为所有物业服务企业的共识!“皮之不存毛将焉附”。

　　企业在寻求拓展和转型升级之前，必须牢牢把握如何维持和提升现有在管项目的服务质量，决不能舍本求末。内地某物业服务企业几年前已在香港上市，其拓展兼并的速度在业内创造了奇迹，但高速发展之后在一二线城市多次被爆出小区业主举牌要求解聘的新闻，甚至传说该企业目前接盘的速度赶不上丢盘的速度。

　　这是一个很好的例子，物业基础服务，包括客服、安全、保洁、绿化、工程等，如果这些传统的服务能够让绝大多数业主感到满意，又有谁会提出更换物管呢?当前很多大中型企业正在准备上市或者已经上市，所面临的拓展压力非常巨大。他们瞄准的拓展对象，往往就是那些因为基础服务做不好而受到业主广泛质疑的项目。不做好基础服务，不提升在管项目的业主满意度，败走麦城也就是迟早的事。

　　严格依法守法经营，不盲目追求超额利润

　　内地的物业管理行业是在不断摸索中向前发展的。例如关于专项维修资金的筹集和使用，从无到有，从开发商缴纳到业主缴纳，就经历了好几个阶段。早期由于业主不了解不重视小区公共收益，企业往往打“擦边球”，将各种公共收益用于弥补管理费收入的不足。随着《物权法》的颁布，业主的维权意识越来越强，对小区公共收益的分配，日益成为业主同物业服务企业之间的尖锐矛盾，甚至成为“炒物管”的主要导火线。

　　实践中，由业主大会提出重新招标新物管的小区，很大比例都是因为旧物管提出调加物业管理费，而引起业主追究公共收益的去向，继而受到物业服务企业的强烈反弹，最后走到不欢而散的地步。部分企业甚至由于早期的委托合同未注明公共收益的分配方案，在被解聘之后，再被业主大会成功追偿之前若干年的公共收益。

　　对于已经惨淡经营的物业服务企业来说，由于不学法、不懂法、不守法，最终赔了夫人又折兵，岂不令人痛惜!因此，企业应及时转变原来的经营理念，认真学习《物权法》和各级行业主管部门制定的政策法规，严格根据合同约定，守法经营，做到明明白白收费，清清白白赚钱，既避免被业主追偿的损失，也能够提前保障广大业主的知情权，平息可能发生的不满情绪。

　　认清行业发展趋势，学会沟通合作

　　实践中还有很多项目经理对行业发展趋势看不清，对业内的大事不关注不了解。例如对于业主大会的成立，大多数企业是持畏惧和反对的态度。当业主发起筹建业主大会时，企业往往第一反应是阻挠，或者拒不提供业主资料，或者对候选人身份百般质疑。

　　其实，从各地政府部门纷纷出台扶持业主大会成立的政策可以看出，住宅小区管理越来越倾向于由街道社区指导，通过业主大会选聘物业服务企业的模式。物业服务企业一言堂的时代已经过去了。再者，内地的房地产商品市场已经发展了三十多年，早期开发的项目也逐步进入了由业主大会决定重大事项的阶段，无论是希望保有在管项目也好，还是向外拓展新项目也好，同业主大会打交道，已经成为企业管理者特别是项目经理的必修之课。

　　当然，由于目前主管部门对业主大会和业委会运作的相关法规还不健全，部分业委会的运作很不规范，甚至其中个别人员假公济私，中饱私囊。这是新事物在发展过程中的正常现象，我们没有必要因此而否定业委会的正面作用，更不能抓住一点不及其余，利用个别业委会或个别人的不良行为，去抹黑所有业委会，以为这样可以博取主管部门和广大业主的同情。须知，成立业主大会、选举业主委员会是法律赋予业主的正当权利。

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