清华大学建筑班之房地产业所有业务模式之中住宅地产将成为主流

　　我们认为，在房地产业所有业务模式之中，作为核心业务的住宅地产开发仍将是未来市场的主流，仍有较大的发展空间。主要基于以下理由：

　　1、人口持续增长：房地产的核心是人口，从历史来看，我国人口持续增长，近10年人口自然增长率保持在5%左右。2016年在二胎政策影响下，人口增长率小幅上升，达到5.86%。目前，人口增长率逐步走低，老龄化进程加速，但有80年代后期的第三次婴儿潮人口支撑以及二胎甚至不再限制胎儿数的政策鼓励，我国的人口数量红利仍有释放空间，增长率预计很长一段时间还是大于0，我国人口仍将保持较好的增长势头，为住宅市场持续创造住房需求。

　　2、城镇化远未完成：2016年，我国城镇化率为57.35%，较2008年提升了10.36个百分点，年均增长1.3个百分点，增长速度较之前有所放缓，但整体水平与高收入国家相比仍存在较大差距。同时，现阶段我国城市群格局刚刚形成，城市群对人口的聚合力正在逐渐显现，人才政策也促使人口向城市群进一步流入，将进一步提升未来我国城镇化发展空间。城镇化带来的新增城市常住人口是住宅市场实打实的刚性需求。

　　3、人均居住面积与品质有提升空间：房地产行业发展也给人民带来了幸福生活。2016年，我国人均居住面积为36.6平方米，较10年前大幅增长了35%，房屋居住舒适度显著提升，但与发达国家的人均居住面积相比仍存在一定的差距。假设未来我国人均居住面积达到发达国家的水平44平方米，仍有增长20%的空间。

　　除了基本的刚需、刚改以外，改善型需求和豪宅等高端住房的需求也逐渐增加，体现在别墅、高档公寓销售面积比例逐渐增高，住宅之中大户型的成交比例也在提升。

　　4、住宅基本保障市场空间巨大：根据住建部数据，2016年全国棚改开工600万套，完成投资1.48万亿元，货币化安置比例达到48.5%，带动2016年商品房去库存2.5亿平米。2017年5月，国务院常务会议确定，实施2018年到2020年3年棚改攻坚计划，再改造各类棚户区1500万套，未来3年每年仍能带来2.3亿平米的去库存规模。为棚户区人民建造舒适、合理的基本住宅是一个巨大的市场。

　　5、现有市场份额的重新切分：如今全国房地产销售额已经达到每年10万亿的规模，同时库存持续低位。政府对房地产的把控越来越强，通过各种政策使得房地产的周期波动大幅降低，不会出现大幅上涨，也不会出现大幅下跌。如此规模巨大的行业，加上百强房企销售集中度越来越高，假设未来百强集中度达到70%，对于百强来说便有1.5万亿的新增市场。即使全国房地产销售额停止增长，前列房企仍将不断蚕食存量份额，发展空间不仅在于行业增长，更在于存量分配。

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