清华物业管理总裁班：物业环境管理的基础工作标准

　　一、物业环境管理机构的设置

　　(一)机构设置

　　物业环境保护是一项涉及面广、专业性强、需要多个部门相互配合才能做好的工作。所以，一般要求成立专门负责物业环境保护工作的机构，把物业小区的环境保护工作真正抓起来，并落到实处。

　　(二)人员的配备

　　这里的人员配备主要是指专门负责物业环境保护工作机构的人员配备的问题。根据物业区域规模的大小、环境保护工作量的多少，可以配备适量的人员。在物业区域规模小、环境保护工作量不大情况下，可以不设专门的机构，但是要有专人负责;在物业区域规模比较大、环境保护工作量比较大的情况下，可以不设专门的机构，但是要有专人负责;在物业区域或规模比较大、环境保护工作量比较大的情况下，就应当设立专门的机构，并配备专门的人员，一般以3-5人负责此项工作为宜。

　　(三)明确职责

　　物业管理企业环境保护工作部门的具体职责是：

　　(1)随时提出物业环境保护意见和建议，当好领导参谋。

　　(2)拟定物业区域环境保护的标准和规范。

　　(3)组织环境监测，掌握所管物业区域环境状况和发展趋势。

　　(4)会同有关部门组织所管物业区域的环境科学研究和环境教育。

　　(5)负责环境保护的具体指导工作，配合有关部门共同搞好物业区域的环境保护。

　　二、物业环境管理早期介入环境管理早期介入主要是指物业公司在正式接管物业之前对建筑物规划设计阶段的介入，并就建筑物及环境规划设计是否符合国家有关规定，以及物业建成后是否能满足业主和使用人对物业环境的需求参与决策。环境管理的早期介入，主要完成下列几项任务：

　　(一)参与物业项目的主题建筑规划设计

　　物业项目主体一旦建成，它的朝向、布局、质量以及对环境的影响一般都很难改变了。所以，再规划设计阶段就要从环境保护的角度把好关。一方面，主体建筑的布局要合理，能够满足业主和使用人对日照，通风和私密性的需求，另一方面，主体建筑的使用材料要符合环境保护要求，以免给业主和使用人带来伤害。

　　从环境保护和管理角度对主体建筑的规划设计提出意见和建议，主要有下列几个方面的问题：

　　1.建筑用地

　　在居住各项用地中，建筑用地所占的比例应该是最大的。但是，按照国家有关规定，建筑用地要控制在一定的范围内，居民区其他用项用地，特别是绿地要保持一定的比例。

　　2.居住面积密度

　　一般来说，人均居住面积不要过密。根据对一些居民区实例的分析，住宅平均层数为5-6层的居住区用地平均每人为15平方米左右。

　　3.建筑间距

　　为了保证日照，通风和私密性的要求，住宅与住宅之间要保持一定的距离。一般房屋间距是1H-1.7H(H，即房屋间距L和前排房屋高度的比值)。学校建筑一般为了保证更好的采光，间距应为2.5H，最小不得少于12米，医院房屋之间的距离就应该更大一些，1-2层之间要大于25米，传染病房之间要大于40米。

　　4.建筑材料

　　要使用符合环境保护要求的建筑材料，对含有毒素和放射性的建筑材料要慎用，能不用的不用，非用不可时，要有防范措施。

　　(二)协助搞好防治污染的配套设备、设施的建设

　　在规划设计中，对防治环境污染的配套设备、设施与主体工程要同时设计、施工、投入使用。防治环境污染的配套设备、设施，主要有绿地的建设、垃圾处理站的建设、停车场的建设和一些专项设备、设施的建设。

　　1.绿地规划设计要满足保护的要求

　　绿地是物业环境最主要的组成部分，也是防治环境污染的最主要手段。所以，在物业项目的规划设计中一定要有绿地规划设计。而且这个绿地规划设计要满足环境保护的要求：

　　(1)要保证了绿地的规模。按照我国有关部门的规定，新建居住绿化用地占建设上用地面积比例不得低于30%,亦可按居住人均2平米的标准建设公共绿地，居住小区按人均1平方米的标准建设公共绿地。

　　(2)要有合理的绿地规划。居住区要有居住区公园、居住小区要有中心公园、组团要有组团绿地;道路应包括居住区的主干道、分支道路、宅前小路两旁都要进行绿化，做到点、线、面结合，组成完整的绿化系统。

　　(3)要有合理的植物配置。要根据不同的功能，包括保护环境的功能选择不同的植物种类等。

　　2.垃圾处理得设备和设施要满足环境保护的要求

　　垃圾处理得设备和设施。包括垃圾楼、亭、池、箱、桶等是物业区域的卫生设备和设施，但同时也是防治环境污染的设备和设施。

　　(1)收集垃圾的设备和设施。

　　一般高层住宅楼要有分类垃圾桶，一般平房室外要有垃圾池、箱、桶等。这里最主要的问题是，垃圾池、箱、桶的数量要能够满足业主和使用人的要求;同时垃圾池、箱、桶摆放的位置要方便业主和使用人的使用。

　　(2) 垃圾处理的设备和设施要满足环境保护的要求

　　垃圾处理的设备和设施，包括垃圾楼、亭、池、箱、桶等是物业区域的卫生设备和设施，但同时也是防治环境污染的设备和设施。

　　首先，是收集垃圾的设备和设施。一般高层住宅楼要有分类垃圾桶，一般平房室外要有垃圾池、箱、桶等。这里最主要的问题是，垃圾池、箱、桶的数量要能够满足业主和使用人的要求，同时垃圾池、箱、桶摆放的位置要方便业主和使用人的使用。

　　其次，是集中垃圾的设备和设施。一般居住区都设有垃圾站，垃圾站设有垃圾楼或垃圾亭。垃圾楼一般是3开间的两层小楼，中间一间停放垃圾车，两边各一间放置集装箱，车进来后用带车将已堆满垃圾的集装箱吊到垃圾车上运走;垃圾亭是开敞式的垃圾站，构造简便，应用也比较广，但无论是垃圾楼，还是垃圾亭，在配置上都应该十分方便业主垃圾的收集与运输，在外观上应该与周围的建筑和环境相协调。

　　(3) 停车场、库的建设要满足环境保护的要求

　　停车场、库的建设既是一个车辆管理的问题，同时也是防治环境污染的一个重要措施。车辆的噪声、尾气的排放，是造成大气污染、噪声污染的重要原因。所以，一定要搞好停车场、库的建设。一般可以充分利用地下室，也可以充分利用坡地建底层车库。

　　(4) 配套设施要符合防治环境污染的要求

　　物业小区的配套设施，包括商店、饮食店、文化馆、电影院、运动场等。这些都是人们生活中不可或缺的重要设施，但往往也是污染环境的根源，如噪声的来源等。为了解决这个矛盾，这些配套设施，一方面要布置在居民上下班经常经过的地方，给人们以方便;另一方面又要同居住区、业主和使用人办公和起居室保持一定的距离，互不干涉。对满足人们生活要求，同时又容易引起环境污染的一些专项配套设施，如锅炉房、供热供暖和二次供水设备等，要有防治污染的具体安排。

　　(5) 防治环境污染的专项设施要符合环境保护的要求

　　在物业小区中，按照防治环境污染的要求，还有一些专项设施，如建在公路旁，特别是高速公路旁的住宅区，噪声污染往往比较严重，这时就需要在靠近公路旁的地块设置隔离墙、隔离板或隔离树。

　　三、争取有关单位配合物业环境的保护工作，不单纯是某一个部门或某一个单位的事情，需要大家共同努力才能做好。所以，在具体工作中必须争取有关单位的配合。一方面，在物业区域内要争取绿化、卫生、交通等部门的配合;另一方面，在物业区域要争取附近的工厂、农村、企事业单位的配合;另一方面，在物业区域要争取附近的工厂、农村、企事业单位的相互沟通、相互理解，同时还要争取专门环境保护机构的指导、检查、帮助。

　　四、落实必要硬件建设物业环境保护工作是一项技术性很强的工作，需要有一些仪器设备。为了搞好环境保护工作，必须落实必要的硬件建设。例如，对水体的检测，首先要观察水体的外观，如透明度、色度、浊度、水温、气味等，然后再采取水样分析水中的成分，如PH值，电导率、苯氯、亚硫酸根等，同时还要检测水体中是否含有致病的病原生物。有些问题还要请专门机构来

　　鉴定。一般来说，物业公司应当装备一些必要的硬件设备，比如检测大气污染的粒度分析仪、CO/CO2红外分析仪，NO/NO分析仪，SO分析仪;检测水污染的离子洁度计、洁度仪、颗粒物粒分析及计算仪;检测固体废弃物污染的水质检测仪;检测噪声污染的噪声计等。

　　五、进行宣传教育工作物业区域的环境保护工作，是生活在物业区域中每一个人的责任，所以，在具体工作中要加强宣传教育工作，使每一个人都能理解和支持。只有在人人参与，人人支持，人人动手的情况下，物业区域的环境保护工作才能真正的搞好。

　　六、物业环境保护制度的制定为使物业环境保护工作顺利进行，有必要制定物业环境保护制度。物业环境保护制度一般有以下几类：

　　(一)相关部门的规章制度

　　物业管理企业相关部门的规章制度要体现出环境保护的条款，如商业网点的市场管理，要规定不许高声叫卖，不准使用高声喇叭;绿化管理，要规定保持绿地的清洁卫生，要随时补种补栽，物业管理区域内部应有裸露的土地;环境卫生管理，要规定保持公共区域的清洁卫生，要及时清运垃圾，医疗垃圾要有专人负责、专门处理;交通管理，要规定不许高声鸣按喇叭，尾气排放要达标，车辆停放要有序等。

　　(二)专项环境保护制度

　　专项环境保护制度有锅炉房废气排放的管理制度，二次供水设备的管理制度，建筑施工管理制度，“三废”排放管理制度等。

　　(三)环境综合管理制度

　　这类制度是对环境进行综合管理的制度，包括各环境要素和各方面人员的管理内容。

　　(四)定期检查制度

　　物业公司要针对不同对象采取不同的检查制度，对商业网点，文化娱乐场所，建筑施工现场，车辆交通要经常检查，每日填写现场检查表，对锅炉房，水体等可以定期检查，并且检查结果也要填入现场检查表。

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