物业管理的成本构成主要包括:薪资成本、房屋设备的维保、能源消耗、行政以及各种市政管理费用,因此为了有效控制运营成本,要着重做以下几项工作:
(一)、合理配置人力资源
对照物管委托合同,甲方的要求,物业项目的特点等因素合理定编定岗,整合资源,按因事设岗的原则,工作延伸,综合利用,提高人均管理面积,通过招聘和在企业内部培养一专多能复合型人才,使员工队伍精干,并加强培训,让新员工能熟练掌握各岗业务,从而提高工作效率。
部分项目实行专业分包化转变,将部分项目分包给专业公司,例如:将清洁卫生这一技术含量较低,利润率不高的项目分包给社会上的专业清洁公司,他们在清洁卫生方面能够提供比物业公司更加专业的服务,而且成本会更低,物业管理公司也不用承担清洁工的社会保险等责任,这样有效降低管理成本。
(二)、落实能耗管控措施
在日常工作中加强全员节约的意识,节约指的是人力、物力的节约。我们要杜绝浪费和不良行为,把容易出问题的环节,如耗材、水电费等。通过对水、电的测算来防止公共设施设备的跑、冒、滴、漏等情况发生,更换专项专控开关、对附属用房,过道采用节能光源分流点等办法来节约能耗;充分挖掘公司内部的节约潜力,做到处处精打细算,增收节支,把浪费、损失消灭在萌芽状态。
(三)、高效使用维保费用
对于商业项目而言,客流量巨大、服务要求高、管理点分散、营业时间性强,所以日常的物业管理难度比住宅物业要高很多。日常商业项目的物业管理内容包括:养护建筑、维护设备、保证水电气正常供应、公用面积保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、仓储管理和意外事故处理等。
对于真正想长期经营好商业项目的地产企业而言,由于各项商业设施的使用频次特别高,需要特别注意有计划地维护保养。维修保养费用包括设备设施运行的维护、公共部位维修费用和业主日常维修费用,在公司的成本中占很大比重。在管理中控制了维修费用就在很大程度上控制了支出,维修工作的效果也直反映出管理的能力。因此,对维修费用做到最恰当的控制。
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