北京大学特色小镇班：2018中央经济工作会指引“特色小镇+产业地产”

　　2018年是贯彻党的十九大精神的开局之年，改革开放40周年，决胜全面建成小康社会、实施十三五规划承上启下的关键一年。

　　中央经济工作会中如何指引产业地产和特色小镇发展?会议中强调：要推进中国制造向中国创造转变，中国速度向中国质量转变，制造大国向制造强国转变。大力培育新动能，强化科技创新，推动传统产业优化升级，培育一批具有创新能力的排头兵企业。

　　实施区域协调发展战略。推进长江经济带发展要以生态优先、绿色发展为引领。要围绕“一带一路”建设，创新对外投资方式，以投资带动贸易发展、产业发展，推进大中小城市网络化建设，引导特色小镇健康发展。

　　——政策解读观点汇总

　　1、会议把特色小镇放在了八项工作中的第四项实施区域协调发展战略中来谈，说明特色小镇的发展要服务于区域协调发展，以提高城市群高质量健康发展为目标，未来特色小镇的发展以聚集产业，服务区域为主。

　　2、产业要绿色发展，要围绕“一带一路”建设，要创新对外投资方式，要能带动贸易发展、产业发展。要大力培育新动能，强化科技创新，推动传统产业优化升级，培育一批具有创新能力的排头兵企业。

　　国家政策重点力推特色小镇的建设培育工作，房企也将特色小镇作为转型发展的新方向。国家发改委城市和小城镇改革发展中心研究员冯奎认为，在目前的情况下，很多房地产企业转向特色小镇的开发、建设、运营是有道理的。

　　在他看来，房地产企业转向特色小镇不可怕，可怕的是企业不转型。房地产企业应该从发展的理念、运营的能力、发展的模式等方面做出改进。例如树立长期发展的理念，一个特色小镇的发展需要很多年才能够培育完善，房地产企业应抛弃过去短平快的思路。

　　此外，在特色小镇的发展过程中应追求综合性收益，包括房产的收益、地产的收益、产业开发的收益、资本投资的收益，也包括特色小镇发展可能对于其他相关方面提升所带来的收益。

　　如今，无论是碧桂园、华侨城、绿城、华夏幸福等品牌房企，还是宏泰等产业地产企业，或是上海元合、内蒙亿利金威这类地方企业，都将转型的战略指向特色小镇，产业地产成为新的利益增长点。

　　1 建筑工程材料费计入工程费时是否含税

　　笔者以为，该问题需按照建筑施工单位的纳税人资格来看：若施工单位是一般纳税人资格，则其增值税可以抵扣进项税额，因此材料单价应按不含税价计入总价，比如，假如材料价格为117元(含17%增值税)，则计入的材料价应为100元(除税价)。若施工单位不具有一般纳税人资格，属于小规模纳税人，因其增值税不能抵扣进项税，因此材料单价应按含税价计入总价，即：若材料价格为103元(含税价)，则计入的材料价应为103元(含税价)。

　　2 计价时如何计算城市维护建设费、教育费附加以及地方教育附加费

　　关于计算依据：城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加均以纳税人实际缴纳的消费税、增值税、营业税税额为计税依据，分别与消费税、增值税、营业税同时缴纳。

　　计算方法：建筑工程中以上三项费用均以实际缴纳的增值税为基数计算，若施工单位所在地为市区且为小规模纳税人，则应纳税额=增值税*(7%+3%+2%)，应计入工程费用中;若施工单位为一般纳税人，对应于一个建设工程所应缴纳的增值税=当期销项税额-当期进项税额，但实际中我们往往无法准确得知当期进项税额，无法准确计算应缴纳增值税，进而也就无法计算出增值税的附加税额。

　　根据各省营改增计价规定，现行如北京、上海、内蒙、宁夏等一般将此项费用并入企业管理费中，不单独列费用，取费费率一并合入企业管理费中。个别省份，如陕西省将此项费用以“附加税”单独计列，按税前工程造价乘以测算的固定税率(按纳税地点不同分为三档)计算。当然建筑施工单位投标时可根据单位的实际情况，合理考虑此项费用。

　　3 建设单位采购建筑工程时的增值税筹划

　　3.1 关于建设单位(一般纳税人)收到小规模纳税人的增值税发票是否可以抵扣增值税的问题

　　自2017年6月1日起，建筑业被纳入增值税小规模纳税人自行开具增值税专用发票试点范围，小规模纳税人可以开具增值税专用发票。建设单位(一般纳税人)收到其开具的增值税专用发票可以抵扣增值税进项税额。

　　3.2 假若有两家投标单位，A单位为一般纳税人报价110万元，B单位为小规模纳税人报价103万元。当建设单位为一般纳税人时应该选择哪家?为小规模纳税人时又应选择哪家?分析如下：

　　(1)建设单位为一般纳税人时，不考虑资金时间价值情况下，由于一般纳税人可以抵扣增值税进项税额，可以分别参考扣除税后的成本，即：A:110-110/1.11*0.11=99.10元;B:103-103/1.03*0.03=100元，所以应选择A单位。

　　若考虑资金时间价值，假设建设期2年，投产后才可以抵扣增值税。那么资金占用时间n=2年，按年贷款利率i=10%，则：扣除税后的成本现值为：A:(110*(1+i)2-110/1.11*0.11)/(1+i)2=100.99元;B:(103*(1+i)2-103/1.03*0.03)/(1+i)2=100.52元。显然应选B单位。

　　(2)建设单位为小规模纳税人时，由于无法抵扣增值税进项税额，所以应该选择价格低的B单位。

　　3.3 关于选择采用甲供材还是包工包料方式发包工程

　　关于此问题，本文分析如下：

　　假设建设单位C(一般纳税人),向施工单位D采购一个建筑工程，总价款100万元，其中材料费(按可取得17%增值税考虑)占比为X，那么包工包料方式时D单位按一般计税方法开具11%的增值税专用发票，C单位可取得的增值税进项税额为100/1.11*0.11，当选用甲供材方式时，D单位按简易计税方法开具3%的增值税专用发票，C单位可取得的增值税进项税额为：100(1-X)/1.11*0.03+100X/1.11*0.17(注：简易计税部分不可抵扣，为简化计算，(100-x)部分按3%的增值税综合税率考虑)。根据两式相等，即：

　　100(1-X)/1.11*0.03+100X/1.11*0.17=100/1.11*0.11，可得X=53.33%。由此可得出结论：当材料费(按可取得17%增值税)占比X<53.33%时,应采用包工包料方式;X>53.33%时，应采用甲供材(包工不包料)方式。由于本文在此作的分析较为粗略，实际计算中，应考虑简易计税部分的人工、设备、材料的占比不同、无法取得增值税专业发票等情况对综合税率的影响。

　　4 建筑业一般纳税人的增值税筹划

　　理论上建筑施工单位一般纳税人应采用简易计税方法还是一般计税方法?本文兹作分析如下：假设施工单位E(一般纳税人),承包一个建筑工程，总价款100万元，其中材料费(按17%增值税考虑)占比为X，那么E单位按一般计税方法开具11%的增值税专用发票，E单位的增值税销项税额为100/1.11*0.11，可取得的增值税进项税额为100X/1.17*0.17，则应交增值税税额为：100/1.11*0.11-100X/1.17*0.17;E单位按简易计税方法开具3%的增值税专用发票，应交的增值税为：100/1.11*1.11*0.03(注：简易计税部分不可抵扣，为简化计算，价款中按含11%的综合税率考虑)。根据两式相等，即100/1.11*1.11*0.03=100/1.11*0.11-100X/1.17*0.17，可得X=47.56%。由此可得：当材料费(按可取得17%增值税)占比X<47.56%时,应采用简易计税方法;X>47.56%时，应采用一般计税方法。由于本文所作的仅是简单分析，实际计算中，应考虑全部人工、设备、材料的占比不同、无法取得增值税专业发票等情况对综合税率的影响。

　　5 营改增后建筑业小规模纳税人市场竞争性

　　由于建筑材料费一般占总造价的比例大约60%及以上，根据以上分析，对建筑业一般纳税人而言，适宜采用施工总承包方式或专业承包方式承揽工程，通过提高技术装备水平和提升管理水平、合理筹划税款等手段来提高经济效益。

　　建筑业小规模纳税人由于进项税额少，无法抵扣，适宜采用清包工方式承揽工程，走专业化劳务分包的道路。这样就可以扬长避短，在激烈的市场竞争中争取一席之地。

　　营改增有利于建筑业市场的进一步细分，形成管理型企业和劳务型企业并立发展的局面，对提高整个建筑施工行业发展水平，逐渐与国际接轨具有重要意义。

　　6 现行工程计价方式中关于增值税的处理

　　现行计价过程对增值税处理方式是一种过渡性方案。由于现行定额编制时基本都是在营业税模式下进行的，定额基价中的材料、机械包含增值税，为了适应营改增的需要，各地方的造价管理部门大多出台了一些暂行办法，即扣除原定额基价中的增值税，测算出增值税模式下的综合扣税系数=定额基价(扣除增值税后)/原定额基价，利用此系数进行造价折算。

　　7 未来计价方式如何适应增值税的变化

　　(1)定额中增列材料增值税率项

　　为了适应一般纳税人和小规模纳税人两种不同增值税计算模式的需要，在将来若编制新版的定额，也需要着重解决这个问题。

　　文章相关课程：

　　查看简章：北京大学特色小镇与田园综合体研修班【官方课程】

　　电话咨询：13911249815 李老师