北大特色小镇研修班|“特色小镇+产业地产”，房企怎么做？

　　产业地产是块高级蛋糕，如果说卖住宅的是小学生、卖商业地产的是大学生的话，卖产业地产应该算做是研究生了。

　　产业地产开发周期长，企业能不能沉下心来是关键。华夏幸福运营的河北固安工业园区新型城镇化项目一做就是14年，碧桂园的“科技小镇”项目从实施到模式成熟大概也需要10年。传统地产的开发是分享区域产业发展带来的红利，而产业地产要将某一产业发展成熟后，才可能获取相关利益，因此具备持续的产业运营能力是产业地产创新发展的关键。

　　专业化运营管理平台，产业地产进入长尾时代。 产业地产不是简单卖掉房子，而是包括出租部分物业、服务园区企业、甚至投资部分园区企业。如果仅用一个非常简单的买卖结构来做产业地产肯定做不下去，产业地产的“长尾”还在于用户体验的“长尾”，企业和园区的关系在入驻之后才真正开始而绝非结束，应让企业体验到从硬件到软件的“长尾化”服务。

　　产业地产的发展方向是招商、运营和资本运作等体系化平台的搭建。产业地产原有以土地溢价的盈利模式不可持续，未来产业地产将以自持为主，怎样吸引并留住企业愈加重要，地产商需要从纯粹地产思维转变为平台思维，提供全方位和持续的增值服务是关键，做企业的问题解决方和成长拍档，构筑资源平台并提供一站式服务，完成项目内产业升级和可继性发展。

　　产业升级与转移是产业地产的直接推动力，发达国家产业地产进入成熟发展期，国内正处于工业地产向产业地产转型期。区域选择与产业选择是产业地产能否成功的关键，产业转移作为直接推力，我国东部沿海产业升级后将原有产业转移至中西部和大城市周边小城镇，激发不同类型产业地产需求;另外，自贸区、国家级新区、城镇化等也均为产业地产需求的动力。根据区域自身产业发展的特色，打造跟当地主导产业相契合的产业地产。

　　最新住建部的一组统计数据显示，十二五期间，中国的房地产开发投资额增长率从期初的28%下降到期末的1%。同时中国前20强房地产企业的市场占有率已经达到20%。在市场集中度越来越高的市场，“强者恒强”的市场格局，不少房企不得不“找米下锅”。

　　大城市可供开发用地越来越少。根据2013年建设用地总规模的统计数据，核心城市上海的开发强度高达36%，远超过法国大巴黎地区的21%，英国大伦敦地区的24%。未来是大城市更新的时代，意味着中国大多数房地产企业将面临着转型发展，因为城市更新项目的开发量无法支持大规模房地产企业未来的生存发展。

　　传统地产的开发要点在于地段，“特色小镇+产业地产”的营造要点在于选址，选择合适的城市群与产业基础。

　　营造特色小镇，关键是要找准支点，支点意味着基础、土壤或市场需求。比如，硅谷其实也是从一个小镇发展起来的。刚开始，硅谷依托的是斯坦福大学。硅谷内60%到70%的企业是斯坦福教师与学生创办的，这些人利用知名大学/研究机构的扩散效应，将新理论、新技术、技术人才、风险资本、商业模式导入到产业领域。自1950至今，硅谷一直引领全球的技术创新，成为科技界的麦加。其之所以能够持续发展，离不开最初的那个原点——斯坦福大学。

　　目前，特色小镇的功能需求在于承接城市资源的外溢效应，产业地产土地获取成本较低，使用非常灵活，既可以作为工业用地出让，也可以当作综合类商业用地出让。对于房企来说，关键是要把生地做成熟地，才能获取土地增值效益。

　　特色小镇宜业宜居宜游的三项功能，宜业始终是第一位的，通过特色产业的发展，形成产业聚集，产业聚集带来就业人口的增加，形成常住居民，常住居民的各种需求，促进地产、金融、公共服务等配套产业及设施的发展，进而推动城镇化架构的形成。

　　文章相关课程：

　　查看简章：北京大学特色小镇与田园综合体研修班【官方课程】

　　电话咨询：13911249815 李老师