清华物业班之物业及建筑物区分所有权纠纷案例裁判规则指引

　　1. 物业管理权应当由物的所有权人(即业主)决定，住宅小区的开发建设单位，擅自与物业公司签订合同，借机收取承包金，侵犯了业主的合法权益，该合同应为无效。

　　——海南自力投资有限公司诉海南华鑫物业管理有限公司物业管理承包合同纠纷案(载《最高人民法院公报》1999年第1期)

　　海口市中级人民法院认为：物业管理是指物业管理机构统一对住宅小区提供公共性服务，包括社会治安和环境秩序的维护和管理，根据其管理事实和服务行为，依照规定标准向住户收取一定费用的一种社会性服务工作。物业管理权是一种存在于他人所有物上的物权，因此谁可以行使该权利，应当由物的所有权人(即业主)决定。本案中，投资公司只是顺发新村住宅小区的开发建设单位，其擅自与物业公司签订合同，借机收取承包金。该行为侵犯了业主的合法权益，依照民法通则第五十八条第一款第(五)项的规定，这个承包合同及其补充协议应为无效合同。依照民法通则第六十一条第一款的规定，投资公司应当将保证金50万元返还给物业公司，其要求物业偿付承包金和承担违约责任的诉讼请求应当驳回。物业公司根据无效合同的约定，要求投资公司偿付少交付物业管理面积给其造成的“损失”，不予支持。

　　2. 各区分所有权人既对各自的专有部分享有独立的所有权，又对整幢楼房及其共用部分享有共有权，对共用部分的任何改动，应以不违背共同利益为前提，并须经全体区分所有权人同意，否则即构成对其他权利人共有权的侵害。

　　——南京市鼓楼区房产经营公司、钟宝强等诉江苏盛名实业有限公司房屋侵权纠纷案(载《最高人民法院公报》2001年第5期)

　　南京市中级人民法院认为：坐落在南京市娄子巷164号、166号和166-2号的六层商住楼，是由钟宝强等住户、房产公司和盛名公司区分所有。各区分所有权人既对各自的专有部分享有独立的所有权，又对整幢楼房及其共用部分享有共有权。专有部分，是指由建筑材料组成的四周上下均为封闭的建筑空间。

　　除此以外房屋的其他部分(包括底层地板以下的掩埋工程)，应属共用部分。对共用部分的任何改动，应以不违背共同利益为前提，并须经全体区分所有权人同意，否则即构成对其他权利人共有权的侵害。盛名公司虽然是在其专有部分增建夹层，但是其增建夹层的行为利用了属于共用部分的梁、柱和地板以下的掩埋工程，使梁、柱的负载加大，地梁裸露，是对共用部分的非正常使用，影响到全体区分所有权人的共同利益。盛名公司增建夹层的行为虽然得到行政机关的批准，但这只能说明行政机关从行政管理的角度看，不认为该行为能给社会造成危害，可以实施。

　　由于增建夹层需要利用房屋的共用部分，而房屋共有部分的所有权由全体区分所有权人享有，不是由批准的行政机关享有，因此增建夹层的行为应否实施，必须由盛名公司征求全体区分所有权人的意见。无论钟宝强等住户的房屋是否损坏，无论该损坏是否与盛名公司有关，盛名公司在没有征得全体区分所有权人同意的情况下就利用共用部分给自己增建夹层，都侵害其他区分所有权人的共有权。盛名公司应当拆除夹层，将下挖的部分恢复原状。

　　3. 物业管理企业，接受业主委员会的委托，对园区进行物业管理，物业公司制止业主损害业主共有权行为，是其管理职责所在，其行为不具有违法性。

　　——顾然地诉巨星物业排除妨碍、赔偿损失纠纷案(载《最高人民法院公报》2003年第6期)

　　上海市静安区人民法院认为：业主应当按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则使用物业，正确处理相邻关系，不得随意改变住宅的使用性质，禁止损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌的使用行为;物业管理企业指导和监督装修、使用住宅的活动，发现不当行为应劝阻制止并督促改正，对拒不改正的，应当及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。巨星物业作为物业管理企业，接受业主委员会的委托，对三和花园进行物业管理。巨星物业对原告顾然地吊装浴缸的行为加以制止，是其管理职责所在，并无不妥。巨星物业的行为不具有违法性。上海市第二中级人民法院二审维持原判。

　　4.建筑物区分所有权人只能在该建筑物中自己专有的部位行使所有权四项权能，未经该建筑物的其他区分所有权人和物业经营管理者、维修者许可，不得对该建筑物的共用部位行使权利。

　　——郑州二建公司诉王良础公有住房出售协议违约纠纷案(载《最高人民法院公报》2006年第11期)

　　郑州市中级人民法院认为：郑州二建公司出售给王良础的11号房间，位于1号楼一层，是1号楼的组成部分，并非独立房屋。鉴于楼房的建筑特性，王良础对11号房间享有的所有权，并非独立、完整的所有权，而是建筑物区分所有权。建筑物区分所有权人，只是对整幢建筑物中属于其专用的部分享有包括占有、使用、收益和处分四项权能在内的完整所有权;而整幢建筑物中的共用部位，则由整幢建筑物的全部区分所有权人共有。11号房间的临街墙，是1号楼不可或缺的共用部位，不能由王良础专有。王良础未经许可在此墙上开挖门、窗，此举侵犯1号楼中其他共有权人的共有权利，也因违反了《公有住房出售协议书》第六条的约定，而应当对郑州二建公司承担违约责任。

　　5.公有住房售出单位对公有住房的共用部位承担着维修责任。售出单位在与公有住房买受人签订的售房协议中，为了不加重自己一方在住房售出后的维修负担，约定买受人不得实施有碍公有住房共用部位安全的行为，这样的约定没有限制买受人正当行使自己的权利，因此是合法有效的。

　　郑州市中级人民法院认为：郑州二建公司虽然不是1号楼的物业经营管理单位，也不是1号楼的业主委员会或者房屋所有权人，但在1号楼售出后至新的物业经营管理单位没有接手前，作为1号楼的建设单位、售房单位，郑州二建公司对1号楼的共用部位承担着维修责任。王良础在1号楼11号房间临街墙上开挖门窗，加重了郑州二建公司的维修负担，直接影响到郑州二建公司的利益，郑州二建公司有权依照《公有住房出售协议书》起诉王良础的违约行为。

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