清华物业班之物业管理基础知识

　　1、为什么要成立业主委员会?

　　由于住宅产权主体多元化的状况，决定了一个区域，一幢住宅内的各个业主之间既有个体利益，也有整体利益。需要一种既能维护全体业主的共同利益，有能兼顾单个业主利益的新型管理机制。在政府房地产管理部门指导下，通过业主委员会来发挥业主自治管理物业的作用，有利于这一目标的实现。业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。

　　2、业主委员会何时成立?程序如何?

　　一个物业管理区域内，有下列情况之一的，所在地的区、县房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或者业主代表大会，选举产生业主委员会。

　　(1)共有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上;

　　(2)新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上;

　　(3)住宅出售已满两年。

　　业主委员会应当自选举产生之日起十五日内，持下列文件向所在地的区、县房地产管理部门办理登记：

　　(1)成立业主委员会登记申请书;

　　(2)业主委员会委员名单;

　　(3)业主委员会章程。

　　区、县房地产管理部门应当自受理登记申请之日起十五日内，完成登记工作;对不符合《市居住物业管理条例》规定成立的业主委员会不予登记，并书面通知申请人。业主委员长会自区、县房地产管理局核准登记之日起成立。

　　3、业主委员会有哪些主要职责?

　　业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：

　　(1)召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况;

　　(2)选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立变更或者解除物业管理服务合同;

　　(3)依照本条例设立物业维修基金的，负责该基金的筹集、使用和管理;

　　(4)审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算;

　　(5)听取业主、使用人的意见和建议，监督管理企业的管理服务活动;

　　(6)监督公共建筑、公共设施的合理使用;

　　(7)业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。

　　业主委员会应当定期召开会议，会议必须有过半数委员出席有效，作出决定应当经全体委员过半数通过。

　　4、业主委员会如何委托物业管理企业管理物业?

　　物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合的原则。由于物业管理是专业化的管理服务，根据地方法规规定，业主委员会应当委托一个物业管理企业管理物业，并与其签订物业管理服务合同。

　　物业管理服务合同应当载明以下主要内容：

　　(1)业主委员会和物业管理企业的名称、住所;

　　(2)物业管理区域的范围和管理项目;

　　(3)物业管理服务的事项;

　　(4)物业管理服务的要求和标准;

　　(5)物业管理服务的费用;

　　(6)物业管理服务的期限;

　　(7)违约责任;

　　(8)合同终止和解除的约定;

　　(9)当事人双方约定的其他事项。

　　物业管理服务合同的期限为两年。物业管理服务合同期满两个月前，合同双方应明确是否续约。

　　5、哪些物业管理服务事项应当在物业管理服务合同中约定?

　　物业管理服务合同中当事人应当约定下列物业管理服务事项：

　　(1)住宅共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新;

　　(2)物业管理区域内公共设施的使用管理、维修和更新;

　　(3)电梯、水泵等房屋设备的运行服务;

　　(4)保洁服务

　　(5)保安服务

　　(6)物业维修、更新费用的帐务管理;

　　(7)物业档案资料的保管。

　　6、业主公约有什么效力?

　　(1)业主公约是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范，对全体业主具有约束力。使用人应当遵守业主公约。

　　(2)业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。

　　(3)业主委员会应当自业主公约生效之日起十五日内，将业主公约包所在地的区、县房地产管理部门备案。

　　(4)业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，对物业管理区域内全体业主、使用人具有约束力。

　　(5)业主公约和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规相抵触。

　　(6)业主、使用人违反业主公约、住宅使用公约，应当承担相应的民事责任。

　　(7)对违反业主公约、住宅使用公约的，业主委员会或者相关的业主、使用人可以向人民法院提起民事诉讼。

　　7、什么是住宅的自用部位及自用设备?

　　住宅的自用部位，是指一套住宅内部，由住宅的业主、使用人自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位;住宅的自用设备，是指一套住宅内部，由住宅的业主、使用人自用的门窗、卫生洁具以及通向总管的供水、排水、燃气管道、电线等设备。

　　8、什么是住宅的共用部位、共用设备、公共设施?

　　住宅的共用部位，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位;住宅的共用设备，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备;住宅的公共设施，是指物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱(房)等设施。

　　9、什么是前期物业管理?有什么规定?

　　前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。它有下列规定：

　　(1)新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约，与其选聘的物业管理企业签定前期物业管理服务合同，并报物业所在地的区、县房地产管理部门备案。

　　(2)新建商品住宅出售单位与住宅买售人签订住宅转让合同时，应当将住宅使用公约、前期物业管理服务合同和住宅使用说明书作为住宅转让合同的附件。

　　(3)住宅使用公约不得与法律、法规相抵触。

　　(4)新建商品住宅出售单位在前期物业管理期间，不得使用物业维修基金。

　　(5)新建商品住宅出售单位在前期物业管理服务费用，由住宅出售单位承担，自新建商品住宅交付使用之日至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位和买受人按照住宅转让合同的约定承担。

　　新建商品住宅交付使用时，除住宅转让合同另有约定外，物业管理企业不得向住宅买受人收取任何费用。住宅使用公约至业主大会或者业主代表大会审议通过的业主公约生效时终止。

　　前期物业管理服务合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时终止。住宅出售单位违反上述五项条款的，由市房地局或者区、县房地产管理部门责令其改正，可以并处一万元以上五万元以下的罚款。

　　10、物业管理服务收费的标准有何规定?

　　物业管理服务收费的标准按照下列规定确定：

　　(1)已售公有住宅的收费标准，由市物价局会同市房地局制定;

　　(2)普通内销商品住宅的收费标准，由物业管理企业与业主或者业主委员会在区、县物价部门会同房地产管理部门规定的基准价的浮动幅度内协商确定。

　　(3)高标准内销商品住宅和外销商品住宅的收费标准，由物业管理企业与业主或者业主委员会协商确定。

　　其他服务项目的收费，由物业管理企业与业主委员会或者业主、使用人协商确定。

　　11、物业管理服务收费包括哪些项目?

　　物业管理服务收费包括下列项目：

　　(1)管理费，用于物业管理区域的日常管理，包括物业管理区域内的巡视、检查、物业维修、更新费用的帐务管理，物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务;

　　(2)房屋设备运行费，用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用;

　　(3)保洁费，用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用;

　　(4)保安费，用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用;

　　(5)维修费，用于物业维修服务所需的费用。

　　上述第(1)、(2)、(3)、(4)项费用按月分项计算，第(5)项费用按实际维修项目计算。

　　12、物业管理服务费可以预收几个月?业主或使用人未按时交纳，如何处罚?

　　物业管理服务费用经约定可以预收，预收期限不得超过三个月。业主、使用人未按照物业管理服务合同交纳物业管理服务费用的，物业管理企业可以按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金或者按约定加收滞纳金。未受业主委员会或者业主、使用人委托，物业管理企业自行提供服务收费的，业主或者使用人可以不予支付。

　　13、业主办理入户时，应向物业管理企业交纳哪些费用?

　　业主办理入户时，需按下列规定交纳物业管理费：

　　(1)业主购买期房，应交付自住宅交付使用之日(按住宅局签发的住宅交付费用许可证为准)起至办理入户手续时的物业管理服务费和不超过三个月的物业管理服务费的预付款;

　　(2)业主购买现房，应交付自转让合同生效之日起至办理入户手续时的物业管理服务费和不超过三个月的物业管理服务费预付款。

　　(3)业主入户后，预付不超过三个月的物业管理服务费。

　　(4)业主或使用人装修住宅，应事先告知物业管理企业。

　　(5)物业管理企业应当将装修住宅的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人。业主入户时不需要再交付装修保证金。物业管理企业自行提供服务收费的，业主或者使用人可以不支付。其他部门委托物业管理企业代办收费的，应经物业部门认可。

　　(6)业主在交付时，可向物业管理企业提出验看代办委托的物价部门认可的有关证明。

　　(7)开发企业为房屋添置的所有设施，应按规定计入房屋转让总价格中，不应在业主入户时，另增收费项目。

　　14、居住物业报修和维修有哪些规定?

　　物业报修和维修的权利义务应在物业管理服务合同中予以约定。合同没有约定或约定不明确的，按下列规定执行：

　　(1)接受委托的物业管理企业，应向业主和使用人公布报修点和报修时间。业主和使用人可用电话报修，也可直接到报修点报修。

　　(2)业主、使用人报修项目分为急修项目和一般项目。物业管理企业接到急修项目报修的，应在24小时内修理;接到一般项目报修的，应在72小时内修理。物业管理企业未按时维修造成业主、使用人损失的，应当承担赔偿责任。

　　1)急修项目分为：A、物业共用部位、共用设备、公共设施损坏发生危险;B、因室内线路故障而引起停电和漏电;C、因水泵故障和进水表内的水管爆裂造成停水和龙头严重漏水;D、水落管、落水管堵塞和水盘等设备漏水;E、电梯故障，不能正常行驶;F、楼地板、扶梯踏步板断裂和阳台、晒台、扶梯等各种扶手栏杆松动、损坏;G、其他属于危险性急修项目。

　　2)一般项目分为：A、各类钢、木们窗损坏;B、水卫设备零件损坏;C、屋面渗漏水;D、其他属于小修养护和便民服务范围的项目。

　　(3)业主自用部位的原有自用设备的损坏，业主可以向该物业管理区域的物业管理企业报修，也可以向其他维修单位报修。向物业管理企业报修的，物业管理企业不得拒绝修理。

　　(4)急修以及维修项目在两工以下的维修费用，由报修人认可签字后，按规定列支;除此以外，共用部位、共用设备维修在两工以上且维修费用在500元以上的，需经业主小组认可后予以维修，费用按规定列支。

　　(5)物业维修项目实行质量保修制度，保修期一般为三个月。修理项目竣工以业主验收签字为准。其中，疏通项目的修理竣工以流水畅通为验收合格标准，筑漏项目以下一次下雨不漏为验收合格标准。因修理质量引起的返修不得再收费。

　　15、业主、使用人在使用物业时哪些属法律禁止的行为?违者将承担什么责任?

　　业主使用人在物业使用中禁止下列行为：

　　(1)损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌;

　　(2)占用、损坏住宅的共用部位、共用设备或者移装共用设备;

　　(3)在天井、庭院、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物;

　　(4)侵占绿地、毁坏绿化;

　　(5)乱设摊、乱设集贸市场;

　　(6)乱倒垃圾、杂物;

　　(7)在建筑屋、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画;

　　(8)排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声;

　　(9)法律、法规禁止的其他行为。

　　违反上述(1)、(2)、(3)禁止行为，由区、县房产管理部门责令其限期改正，恢复原状，可以并处一千元以上一万元以下的罚款。违反上述规定(4)、(5)、(6)、(7)、(8)禁止行为，由有关行政管理部门按照各自的职责和相关的法律、法规处罚。

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