清华大学物流班|全球化视野下的物业管理再思考

　　在海外探索的过程中，诚信行不断完善对物业管理核心价值的思考，我们认为物业管理最核心的价值是通过对设施设备有效的、规律的、及时的、有计划性和有目的性的维护、保养，以及依据法律和物业管理的合同公约，对物业使用人在公共空间中的行为规范约束来实现资产的保值增值。同时我们从整个海外管理的实践中发现，物业管理行业细分趋势越来越明显，专业化的专项公司、专业的保洁公司、专业的安保公司、专业的设施设备公司，也是行业的一个发展方向，并没有必要所有企业都在综合一体化管理公司的舞台上跳舞。另外就是资产运营管理公司和财富管理公司，也是行业未来发展的方向。

　　通过分析，我们认为未来行业最有价值的可能就是大数据。当然物业管理行业对数据的获取、收集还达不到大数据的量级。行业如果未来想在大数据上产生收益，还要不断地拓宽业主消费数据收集渠道。诚信行基于对整个行业的实践，认为企业未来的发展方向，一是要做综合一体化的物业管理企业;二是要以资产运营为基础的家族财富管理和传承;三是以物业管理为核心的适度关联多元化投资。

　　通过这几年诚信行和行业的同仁的共同努力，越来越多的物业管理同行走向了海外市场。作为纯粹第三方物业公司，诚信行“走出去”有以下心得。

　　首先是走出去的决心、恒心、信心和对当地文化的敬畏心。在走出去的过程中，诚信行循着专业化、标准化、智慧化、国际化和品牌化的道路，“走出去”“走进去”和“走上去”。在这一过程中，诚信行坚定地做幸福文化的建设者，做全球资产增值服务的集成供应商，同时也希望成为全球物业管理大数据平台的连通者。诚信行基于阿米巴经营理念中的管家制服务和以标准化为盾、以智慧化为矛的专业化运用，不断地优化物业管理价值服务。

　　全世界物业管理都是最困难的简单事，诚信行的愿景是希望无论地球哪个地方，有诚信行的地方就有家。所以诚信行走出去的原因，首先是品牌的执念;其次是中国企业走出去的战略机遇。

　　走出去后诚信行的根仍然在中国大陆，采取跟随的方式，紧随着国家一带一路的战略，首进香港，因为香港是中国改革开放的桥头堡，诚信行走向海外的布局确实有所取舍，但一定紧跟着党和国家所制定的一带一路的战略，优先走向相关的国家。另外要规避地缘政治风险。

　　如何走进去呢?诚信行的做法就是通过并购、合作，也靠自身的品牌拓展，我们在某些国家，尤其是发达国家，像西班牙、加拿大、英国，大多数都是以并购方式进入当地市场。在一些房地产业已经比较发达的地区，发展商有意与诚信行实现共同发展，我们就采用合资的方式，比如说在泰国、马来西亚。还有一些国家物业管理市场还是空白，这种市场我们更多的采取自身的品牌拓展的方式，像在柬埔寨、巴布亚新几内亚等国家。

　　当然，企业走入海外市场，如何在该市场不断地上升，赢得当地市场的尊重，是需要思考的问题。我们首先要有对文化的敬畏心，当中国企业来到新市场时，不管是拓展物业管理市场，还是资产运营的市场，都需要企业对当地文化有足够的尊重，并且和当地的文化形成共融共生。同时要本着为当地的客户和业主创造幸福生活的愿景去开展业务，为当地政府引入更智慧的运营，为当地的建设引入更绿色的环境，同时学习、参与，甚至是领导当地的物业管理标准的建设，像在柬埔寨，最近诚信行就在和柬埔寨国家的财政部共同讨论出台柬埔寨的物业管理标准、法规。

　　从2011年到现在，诚信行走出去的8年，我们发现中国物业管理市场和海外物业管理市场既有相同之处也有不同之处。相同之处是人性都是相同的，不存在发达国家人特别文明而发展中国家不文明的区别，其实人的本性都是一样的，无非是制度的差别。另外就是物业管理的核心价值观都是一样的，就是要实现业主资产的保值增值。发展的趋势和方向也都是一样的，国外的很多物业公司，也是由最初的发展商指定的单一住宅项目，发展到现在越来越多的综合一体化的物业管理企业，其实发展的趋势和方向和中国没有什么区别。人才观念也都是相同的，每个国家物业管理的人才都是稀缺的，所以中国企业到当地拓展物业管理市场，中国人的勤奋、智慧都会帮助我们成为当地市场上的佼佼者。

　　同时还有很多不同的地方，像法律法规、文化和地域风俗不同;人才的服务精神、服务态度和服务技能不同;智慧化应用不同;地缘政治关系不同，像智慧化的应用，中国的物业管理企业要比海外的很多物业公司有优势。我们在智慧化的应用上，中国物业管理企业实际上是走在全世界的前列。

　　诚信行如何在这种相同和不同当中找到平衡，首先要坚持中国文化的自信，同时尊重当地文化，另外一定要严格遵守当地法律，不能认为到发展中国家就可以按照自己的想法去管理，或者按照中国的法律去经营，这些其实都存在着巨大风险的。

　　另外，一定要参与当地标准的建设，甚至领导当地的标准化建设。再有要重视本地人才的聚集和培养，诚信行不管是在发达国家还是在发展中国家，都积极地参与当地的物业管理行业协会，参与当地人才的培训和培养，甚至我们会和当地的一些学院合作，像我们在西班牙、柬埔寨都和当地的大学合作，在柬埔寨我们和金边皇家学院合办资产管理学院，以此培养本地化的人才。同时通过当地的社区建设和慈善活动提升品牌的知名度和美誉度。再有是专业化的推广应用，还有有产业链上下游的抱团出海。由于中国的企业尤其是中国物业服务企业的盈利能力比较低，出海的时候最好是抱紧上下游一起出海，降低自身的风险，也提升抗风险能力。

　　最后用一首诗来结尾：寂静在喧嚣里低头不语，沉默在黑夜里与目光结交，预示我们看错了世界，却说世界欺骗了我们。物业管理国际化是一个巨大的市场，我们愿意和更多的中国物业管理同行一起走向世界，让中国物业管理成为中国领导全球化的又一张名片。

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