清华物业管理总裁班：物业服务管理这些问题你知道吗？

　　物业服务管理的内容主要有：

　　1、建筑物共有部位的维护和管理;

　　2、共用设施设备的日常运行、维护和管理;

　　3、共有部位的绿化、环境卫生的保养和维护;

　　4、秩序维护、安全防范、车辆停放管理等事项;

　　5、物业服务档案和物业档案的管理;

　　6、法律法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

　　若业主有超出物业服务合同约定的服务需求，可与物业服务企业另行约定。

　　02、我每个月交的物业费都用到哪里去了?

　　1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

　　2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

　　3.物业管理区域清洁卫生费用;

　　4.物业管理区域绿化养护费用;

　　5.物业管理区域秩序维护费用;

　　6.物业企业办公费用;

　　7.物业服务企业固定资产折旧;

　　8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

　　9.经业主同意的其它费用。

　　03、物业服务收费方式有哪些?

　　物业服务收费形式主要有两种：包干制和酬金制。

　　包干制是指由业主向物业管理企业按月支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　目前，我市住宅小区多数采用的都是包干制收费。

　　04、我有权了解小区物业费的收支情况吗?

　　根据物业费的收费方式而定，包干制不可以，酬金制可以。

　　包干制物业费的盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担，物业费收支情况是否公开，由物业服务企业自行决定，业主无权强行要求其公开。

　　酬金制预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有。因此，业主有权了解物业费的收支情况，物业服务企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

　　05、我家新房装修，需要向物业服务企业申报吗?

　　业主在进行室内装饰装修活动前，应当向物业服务企业申报登记，并与其签订住宅室内装饰装修管理服务协议。物业服务企业依据协议提供服务实施管理。

　　06、我们小区的物业服务用房和业主委员会议事活动用房的所有权属于谁?

　　物业服务用房、业主委员会议事活动用房属全体业主共有，分别交由物业服务企业和业主委员会无偿使用。任何组织和个人不得擅自变更用途，也不得分割、转让、抵押。

　　07、我们小区哪些设施设备和部位属于全体业主共有的?

　　共用部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　共用设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　08、我家入户门外的楼道，基本没有其他业主经过，可以安置鞋柜或者堆置杂物吗?

　　不可以。《成都市物业管理条例》规定：通道、楼梯、物业服务用房等属于业主共有，禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用。《成都市消防条例》明确：任何单位和个人不得擅自改变建筑物使用性质，降低防火条件，违反规定的，处二千元以上二万元以下罚款。

　　09、想在小区共用部位开展经营活动，该怎么办?

　　利用共用部位进行经营的，应当符合法律、法规和管理规约的规定，并由业主大会或相关业主共同决定，业主委员会应定期公布经营收益的收支情况。在未设立业主大会的小区，通常是根据前期物业服务合同的约定，委托物业服务企业代为管理经营;物业服务企业应单独列帐，并定期公布经营收益的收支情况。

　　10、我们小区地面停车位收费和广告费等公共收益是归谁所有，可以用于哪些方面呢?

　　小区公共收益，一般是指利用共有部分以划定车位、设置广告等方式进行经营获得的经营收入再扣除经营管理成本后的剩余部分收入，归全体业主所有。具体用途通过业主大会决定、物业服务合同或管理规约约定，一般用于四个方面：一是按照业主专有部分占物业管理区域内建筑物总面积的比例补充专项维修资金;二是业主大会或者业主委员会工作经费;三是弥补物业费不足;四是业主大会决定的其他用途。

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