清华物业班之物业项目管理中的5个实用方案

　　早期介入工作方案

　　在物业管理早期介入阶段，从物业管理的角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大租户的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。根据某广场工程进展情况，特制订如下方案：

　　1、工作内容

　　(1)从政策法规的角度，提供有关物业管理的意见和依据;

　　(2)从物业管理的角度，对以下方面提出合理化意见：园区规划设计;建筑设计和选材; 环境整体设计; 标识系统的设计、配置; 绿化设计; 其它公建配套设施配置; 电梯、空调系统的配置; 消防设施配置; 安全监控系统配置;弱电系统其它配置; 各类设备配置、选型; 隐蔽工程施工。

　　2、管理措施

　　(1)熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循;

　　(2)制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作;

　　(3)参与有关工程联席会议，协调各方面关系。

　　接管验收管理方案

　　为确保商业街区的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护租户的合法权益，方便日后的物业管理，特制订商业街区接管验收方案。

　　1、管理内容

　　(1)了解接管物业的基本情况;

　　(2)编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排;

　　(3)与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对商业街区物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改;

　　(4)与开发、施工单位一起，对商业街区物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准;

　　(5)与开发、施工单位联合进行商业街区物业交接：核对、接收各类房屋和钥匙;核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档;核对、接收各类设施设备; 核对、接收各类标识。

　　2、管理措施

　　(1)组建接管验收小组，负责商业街区的接管验收工作;

　　(2)制定接管验收规程;

　　(3)掌握物业验收的标准和程序;

　　(4)提高对接管验收重要性的认识;

　　(5)实事求是地开展接管验收工作;

　　(6)按规定办理接管验收手续。

　　租户入住管理方案

　　在办理租户入住手续时，为租户提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造管理公司的形象，给租户留下良好的第一印象，具有重要作用，特制定如下方案：

　　1、管理内容

　　(1)在租户领房前将所有资料准备齐全;

　　(2)精心布置租户入住现场，为租户办理领房手续提供一条龙服务;

　　(3)凭租户所持的入住通知单和各类必备证明，发放交房资料;

　　(4)收回租户按规定填写的各类表格，收取租户应缴纳的费用;

　　(5)陪同租户验房，办理领房手续。在验房过程中，发现的房屋质量问题经租户确认后，填入《租户验收交接表》;

　　(6)对验房交接中发现的房屋质量问题，与租户约定时间，及时解决。

　　2、管理措施

　　(1)制定《租户领房程序》;

　　(2)策划租户入住现场布置方案;

　　(3)按照租户领房程序，安排工作流程;

　　(4)热情接待，百问不厌，虚心听取租户意见;

　　(6)按规定办理租户入住手续。

　　保安管理方案

　　在商业街区管理中，应当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护商业街区物业和租户的安全，这是一项很重要的工作，最为广大租户所关注，特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。

　　1、管理内容

　　(1)常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护商业街区公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、租户安全的行为。

　　门岗的任务：

　　a.礼仪服务(向租户行举手礼或注目礼);

　　b.维护出入口的交通秩序;

　　c.对外来车辆和人员进行验证和换证;

　　d.制止身份不明人员和衣冠不整者进入商业街区;

　　e.严禁携带危险物品进入商业街区;

　　f.遇有外来人员将大件物品带出商业街区，即与物主核实，并作登记。

　　g.为租户提供便利性服务。

　　巡逻岗的任务：

　　a.按规定路线巡视检查，不留死角;

　　b.巡查车辆停放情况，维护道路畅通，做好安全防范工作;

　　c.对商业街区内的可疑人员进行检查防范;

　　d.商业街区安全检查;

　　e.装修户的安全检查;

　　f.防范和处理各类治安案件;

　　g.防范和制止各类违反商业街区管理制度行为。

　　(2)技术防范：应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对商业街区内的治安情况实施24小时监控，确保商业街区安全。 对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录像措施，并及时通知值班保安就地处理。值班保安接到治安报警，迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员作详细记录，留档备查。

　　2、管理措施

　　(1)实行半军事化管理，制订各项保安管理制度和奖惩措施，并严格付诸实施，以增强保安人员的工作责任心;

　　(2)强化保安人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人员的思想素质和业务技能，每年组织不少于4次会操;

　　(3)加强保安人员的行为规范教育，要求服装统一，佩证上岗，言语文明，举止得当;

　　(4)严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量;

　　(5)监控中心设备每天检查、保养，监控系统沿线影响监控效果的杂物及时清除。

　　消防管理方案

　　某广场是高层楼宇，消防管理是物业管理的重中之重，要根据消防法规的要求，并结合某广场的实际，切切实实地做好消防安全工作，确保租户的生命财产安全。

　　1、管理内容

　　(1)做好消防监控中心的管理;

　　(2)做好消防设施、器材的管理;

　　(3)保持消防通道的畅通;

　　(4)加强商业街区装修期间的消防安全管理;

　　(5)严禁携带、储藏易燃易爆物品;

　　(6)防止电器短路、管煤泄漏等引发火灾因素。

　　2、管理措施

　　(1)制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实;

　　(2)制订消防事故处理预案，防患于未然;

　　(3)建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习;

　　(4)定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除;

　　(5)做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态;

　　(6)制止任何违反消防安全的行为;

　　(7)积极开展防火安全宣传教育，定期向租户传授消防知识;

　　(8)发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。

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