北京大学养老+地产高级研修班：养老地产的政策环境及经营模式

　　在政策红利的刺激下，越来越多的房地产企业进入了养老领域。今年伴随着国家盘活闲置资产的政策，更多的国有房地产企业、国有控股公司也开始在养老行业发力。但是如何正确解读繁杂的政策并有效利用，如何选择适合公司战略发展的业态模型，如何设计与企业规模相适应的盈利模式，如何将项目有效的运营?成为了所有已经进入、即将进入和持币观望企业的迷局。

　　燕园银龄商学院从诞生起就传承了百年学府北京大学的优秀基因，在总结北大老龄产业总裁班成功举办三年的经验基础上，再次精心打造了“养老+地产高级研修班”，旨在促进养老产业链上各类机构或企业与房地产企业的深度交流合作，帮助企业高级管理人员充分了解地产融合养老的精髓，促进养老+地产企业科学化、集群化的发展。

　　北京大学养老+地产高级研修班解析养老地产的政策环境及经营模式：

　　关于政策环境

　　如前所述，我国《土地管理法》等现行立法，对集体土地的流转进行了严格的限制，各地的政策也不尽相同且不断变化。因此，为防范政策变动等方面的风险，开发企业或者集体经济组织在开发建设养老地产前，应就当地有关集体建设用地流转和养老地产用地的政策进行调研，并按照当地政策获取开发用地和开发建设。

　　关于集体土地的处分程序

　　利用集体建设用地开发建设养老地产，涉及到集体建设用地的处分和集体经济组织及其成员的根本利益，应按照《村民委员会组织法》由村民会议或者村民代表会议表决通过。另外，地方政策如《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》也规定“出让、出租和抵押集体建设用地使用权，须经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意”。

　　因此，为防范因未经村民会议或者村民代表会议表决而导致程序瑕疵引起纠纷，集体经济组织应事先就在集体土地上进行养老地产开发建设事宜，提请村民会议或者村民代表会议表决通过。

　　关于养老地产的用途

　　开发企业或者集体经济组织开发建设养老机构时，不应将养老机构设计为或者用作商品住宅等非养老服务用途的物业形态。

　　关于经营模式

　　就目前来讲，建议采用开发主体自持物业并以物业出租、发放会籍等方式对集体土地上开发的养老地产进行经营。对于发放会籍的经营方式，实践中通过出售会籍让渡物业永久使用权的作法存在法律风险：一方面，会籍出售合同有可能被认定为物业买卖合同，但由于我国政策对集体土地上的养老地产分割转让持否定态度，因此该会籍出售合同将面临因违反规定而存在效力瑕疵或者履行不能的风险;另一方面，如会籍出售合同被认定为物业租赁合同，会籍出售合同将面临被认定为部分无效的风险。因此，如采取发放会籍的方式经营集体土地上的养老地产的，通过会籍出售合同所让渡的物业使用权以不超过20年为宜。

　　课程地址：北京大学养老+地产高级研修班

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