清华大学商业地产之商业地产项目的操作思路

　　在前面的几天时间里，我谈了销售型商业项目的盈利模式、销售模式、客户定位和刚刚上面提到的商业定位。这些问题越早想明白，操作项目的把握性就越大。商业项目就怕稀里糊涂，边做边看，因为这种项目牵扯的利益方太多，如果关键问题不想明白，很可能各种利益矛盾纠结在一起，越绕越乱，最终不可调和。

　　商业地产项目的操作其实非常简单，不过就是把项目建成、开业、运营好，保证物业长期升值。

　　➤这里的关键有两个：

　　1 钱怎么解决

　　盈利模式和销售模式都是为了解决这个问题。

　　2 建筑的规划和设计

　　前面这一堆东西的研究和思考，除了指导销售策略的制定之外，很重要的一个作用就是要导出你的建筑设计任务书。

　　如果钱没有问题，就能保证项目顺利建起来。建筑没有问题就能保证这个物业先天是健康的。当然这里的建筑是统指的，包括建筑、空间、机电和交通等。

　　为什么我没有说招商运营呢?我当然不是说他们不重要，因为我就是干这个的，我总不会说自己做的事不重要。招商运营肯定很重要，商业地产的价值就是靠运营来实现的。只不过运营的角色更像是管家，既然是管家，管的好就可以用，管不好就可以换，他不影响物业本身的价值。

　　一个物业良好，却因经营不善而关门的项目，表面上是个不良资产，其实是一个被低估的优质资产。只要换上优秀的团队，马上就可以让项目起死回生。而如果你项目先天有问题，则团队再优秀，也是事倍功半。

　　当然，持有型项目相对简单一点，如果是销售型项目，又多了一个变数，这就是业主的问题，在持有型项目中，只有一个业主，他很容易平衡项目的长短期利益，从而做出对项目最有利的决策来。

　　而销售型项目往往有几百个业主，有的项目甚至有上千的业主，这些小业主在一起，往往每个人都追求个人利益最大化，最终的结局就是整体利益的最小化。

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