北京大学标杆商业地产班2019年4月 课程回顾

　　(班级学员合影)

　　第一天上午由北京大学历史学系王教授为大家做《战后日本经济发展及其模式》专题分享。规律是客观的，在经济发展中认识规律，掌握规律，遵循经济发展之道，通过洞观他国经济以反观我国经济发展，他山之石攻克我国发展难题。

　　(王教授)

　　王教授是研究日本历史的专业学者，在课程开始，便分析了日本经济发展的各个时期。王教授讲课深入浅出，幽默风趣，润物细无声之间便将日本的经济发展和地产的紧密关系表达出来。在课后互动环节，旁征博引，通过日本使团与中国签订经贸合同一事，为同学解答了“海外投资、养老地产问题”。

　　(王教授课程现场)

　　下午课程安排十分丰富。

　　先由中国奥园地产集团股份有限公司副总裁胡冉博士为大家做《房地产企业现金流管理浅谈》专题分享，从资金管理概述、现金流的构成、财务融资角度的投资策略、提高现金流管理效率的措施等方面进行分享。

　　(胡冉博士)

　　现金流管理是一个系统性工程，不能过度依赖融资或者投资现金流， 核心是经营性现金流，经营性收入是数额最大，没有利息，也不需要兑付。

　　胡博士提到：现金流管理，实际上反映的是涉及整个企业经营的方方面面。经常有人说现金流是企业的血液，这个比喻并不是最合适的;现金流其实是空气，每天它在的时候、平衡的时候、好的时候、都没感觉，一旦差了、少了，就会感觉缺氧，甚至导致猝死，并列出了现金流管理的六个标准：

　　融资是需要刚性兑付的，投资是需要回收的。

　　房地产企业的内外债务每天在不断的产生利息，侵蚀企业利润，必须通过债务结构调整、快收缓付、快速建设等运营手段去减少利息的支出，从而提高资金使用效率。

　　(胡冉博士课程现场)

　　在财务融资角度的投资策略问题上，胡博士强调“五不拿”：优先拓展一二线、省会及强三线城市，区位不好的尽量不拿;优先拓展普通住宅为主的项目，项目性质及项目业态不太理想的尽量不拿;优先拿收益高的项目，算不过账的原则上不拿;项目太前期或项目存在硬伤的不拿;受政策限制较大、周期不确定、变现困难的原则上不拿。

　　接下来是广东奥园商业地产集团投资管理部总经理何学礼老师为我们做《白银时代—房地产企业的投资战略与拿地策略》专题分享。

　　(何学礼老师课程现场)

　　何老师提出：

　　1、经济与金融环境分析：经济下滑压力大，经济增长将面临巨大挑战;投资仍将是中国经济的主要推动力;货币政策环境宽松;

　　2、地产发展趋势：房价比地价坚挺，地价比房价敏感，给敏锐的、提前储备子弹的开发商寻找高溢价的机会;城镇化推动房企发展，动力明显;

　　3、房企发展趋势：TOP20-TOP100房企的门槛增幅都在40%以上，必须通过提升拿地规模，拓宽拿地渠道，才保持市场地位，继续生存发展

　　(何学礼老师课程现场)

　　龙头房企去杠杆降风险，大中型房企加杠杆冲规模，小房企高杠杆高风险。

　　判断优质项目的八项基本特征

　　下午后部分课程由北京大学经济学院副院长张教授做《一带一路：经济理论范式研究》分享。

　　(张教授课程现场)

　　正值“一带一路”峰会之际，张老师带来了热点分享。世界经济发展都不是单向度的进程。中国经济的逆风飞扬和欧美经济的跌宕起伏，是当今世界变革潮流中的两股巨浪。中国处于工业化加速关键期，需要平衡产业升级换代和产业转移之间关系;中国正处于区域大国向世界大国转型期，需要一套适应自身发展的全球治理机制。

　　“一带一路”沿线国家人口占全球1/2以上，而经济总量只占世界经济总量的1/4多，中国又占其中的40%，若刨除中国，“一带一路”沿线国家人均经济水平只有全球的1/4左右。由此可见，“一带一路”沿线国家面临着巨大的发展转型诉求。

　　第二天全天由中国注册会计师、复地集团CFO、燕邻资本CFO张老师做《房地产税收筹划》分享。

　　(张老师课程现场)

　　张老师指出：

　　1、对长租公寓运营商租入不动产，改造成公寓对外经营，并提供运营服务的，对其收取的公寓服务费(俗称租金)，视同生活服务业，按6%缴纳增值税。

　　2、房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

　　3、关于保障性用房：通常由国家按照一定的价格回购，只是成本与价格的问题，跟商品房开发没有区别。但是，向政府交钱换取不建保障房则存在问题：政府收费是否合法合规，是否能提供可计入土地成本的合法扣税凭证是关键。

　　(张老师课间与学员互动)

　　课程地址：北京大学标杆商业地产全业态精细化实战型总裁班

　　课程报名：李主任 13911249815