清华物业班之六个常见违规装修案例处理方法

　　不在指定位置安装空调

　　某小区不按物业公司的规定位置安装空调，物业公司进行管理时，业主坚持要在自己选择的位置安装，空调公司的安装人员也在一旁鼓动，助长了业主的不满情绪。此案问题有：

　　1.面对此种情况，物业服务企业应如何处理和业主的关系?

　　2.面对此种情况，物业服务企业应如何处理和空调公司安装人员的关系?

　　分析参考

　　1.面对此种情况，物业服务企业应采用沟通说服的方法来引导业主，也可采用请其他业主和业委会共同说服的方法，来增加装修业主的压力，使其放弃自己的打算。如果处理无效，企业也可采取一些临时的强制措施来制止。

　　2.空调公司安装人员可采用分化的办法来减少同业主之间的合力。物业服务企业可将空调公司的工作人员叫到一边，进行告诫，如果执意违规，你们将进行小区管理黑名单，你们在本小区的做生意，将不会得到物业公司的支持，要求空调公司工作人员配合物业公司的工作。

　　物业管理牵涉到方方面面，我们在处理问题时要注意巧妙地借人之力、成我之事。

　　2、私自改变下水道

　　楼上业主顾某在房屋的储藏室内擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆，改变了废水下水立管的三通，致使楼下业主王某储藏室内的储柜及物品受损。此案问题有：

　　1.顾某能否将储藏室添装为卫生间?

　　2.对顾某的行为应作如何处理?

　　分析参考

　　1.由于储藏室未做防水处理，也未正常安装排水设施，添装为卫生间后存在漏水隐患，故不能将储藏室添加为卫生间。

　　2.此案同前案一样，《物权法》第七十一条规定：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。据此规定可见，业主虽然对室内装修具有自主决定权，但装修之时，不得损害其他业主的合法权益。

　　此案业主的装修行为，已经严重损害了楼下业主的合法权益，故应进行强力制止，楼下业主和物业服务企业都有权要求其拆除电动抽水马桶、洗脸盆，按房屋的原始结构图，将废水的下水立管的下水管恢复原状。如楼上顾某不予纠正，楼下业主和物业服务企业都有权向法院诉讼，要求顾某承担民事责任。

　　3、阳台废水通入公共下水管

　　去年9月，许先生在自家阳台上安装了抽水马桶和淋浴龙头等设施。排水管、排粪管经过叶先生家住房的外墙通入公用下水管、排粪管。10月，物业管理部门向许先生发出了限期拆除违章搭建的通知书，但许先生并未理睬。于是，叶先生告到法院。此案问题有：

　　许先生装修是否属于违规和侵权行为?

　　分析参考

　　答：许先生装修行为的确属于违规行为。建设部《住宅室内装饰装修管理办法》第五条第二款规定“住宅室内装饰装修活动，禁止将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间。”许先生装修行为明显的违规了此规定，故属于违规行为。

　　同时。许先生擅自在阳台上搭建卫生设施，对叶先生住房的安全存在影响，这侵犯了叶先生居住生活的民事权利，故属于侵权行为。

　　4、拆除凸出式防盗窗

　　某天凌晨，业主范某忽然发现家中有小偷正在偷东西，他大喝一声跳起来抓小偷，不料小偷立即逃到阳台，像个“蜘蛛侠"似的跳到楼下的防盗窗上，再顺利地跳到地上，便消失在夜幕中了。范某认为小偷就是攀爬防盗窗上来的，遂要求物业公司拆除这种凸出式防盗窗。本案的问题有：

　　针对业主提出的要求，物业服务企业应如果处理?

　　分析参考

　　1.对尚未安装防盗窗的业主，在安装防盗窗时提请其注意，不要安装凸出式防盗窗，以避免后面产生的矛盾。

　　2.召开小区业主大会，对小区是否安装对凸出式防盗窗进行表决。如果两个1/2以上的业主，均不同意安装，形成业主大会决议，并向小区全体业主公告。

　　3.根据业主大会决议，对已经安装的业主向其发出通知，要求其自行拆除。

　　4.安装业主如拒不拆除，物业服务企业可采用请业主委员会督促、请政府管理部门行政处罚或采用法院诉讼的方式来加以解决。

　　5、大梁装反要求整改

　　某广场一位业主在装修时，向管理处多次提出更改顶层复式房室内的一根大梁。其理由是按常规该根梁应为正梁，但搞成了反梁，既占用室内空间又影响美观。并声称自己父亲是位高级建筑师，已计算出了有关参数、设计出了改梁图纸。

　　对业主的这一要求，管理处根据《装修管理规定》耐心进行解释、说服，理所当然地加以和善的回绝。然而，这位业主就是听不进去，态度十分固执。三番五次找都未得到应允，他干脆动了硬的,"不管你们同不同意，我都要改"。双方都不让步，问题一下子僵在那里了。

　　为了避免顶牛，管理处的工作人员坐在一起商讨对策,并把商讨出的办法及时报告给物业公司和发展商的有关领导，上下统一口径。然后约见这位业主，建议他写出书面申请，报原设计单位审批。这位业主觉得管理处的建议合情合理，欣然同意。后来他咨询了原设计单位，得知改梁既要拿一笔不小的变更设计费，又要等较长时间才能确定。经过比较，最终取消了改梁的想法。此案问题有：

　　通过此案的处理，对我们有何启示?

　　分析参考

　　1.建设部《住宅室内装饰装修管理办法》第十四条第四款规定：变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案。可见，业主变更大梁的决定权不在业主，也不在物业服务企业,而在具有相应资质等级的设计单位。

　　2.既然变更大梁的决定权在具有相应资质等级的设计单位，企业可以要求业主按法规规定去做设计变更。如果申请变更成功，业主变更装修是符合法规规定的，企业可以不必管理;如果申请变更不成功，企业就可以此为据阻止业主进行变更装修。

　　物业服务企业除了借用自己的力量进行装修管理之外，还要善于借助法规的力量和政府相关部门的力量来进行管理。

　　6、私自卫生间开窗

　　住在16楼的业主王某，在自己室内卫生间的东墙开窗，将厚厚的外墙打穿。物业公司多次上门加以阻止，卫某不听劝阻，认为是自己的物业就有权破墙开窗，因此继续施工，致使16层到底层墙面被泥浆污染。此案问题有：

　　1.业主的物业权责有哪些?

　　2.对此业主的违规行为可作如何处理?

　　分析参考

　　1.《物权法》第七十一条规定：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。据此规定可见，业主虽然对室内装修具有自主决定权，但装修之时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。此案业主的装修行为，已经危及到了建筑物的安全，也损害其他业主的合法权益，故应进行强力制止。

　　2.对此业主的行为，物业服务企业除采用告知、劝阻和报告的方式处理外，还可根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条:"业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。”的规定，拆除墙上窗户，恢复原状、清洗墙面污染等事项，对违规业主进行诉讼。

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