人大房地产金融班：房地产投资之隐性负债和或有负债

　　除了比较明确的银行和金融机构负债以外，开发商会通过其他渠道负债，在财报中主要包括其他应付款和归属小股东权益，主要以股东借款或者明股实债的形式存在。这些隐性负债和其他数据掺杂在一起，比较难剥离出来。但是如果一家开发商的上述两个数据显著高于同行，却没有理由，那么就需要考虑企业是否有较多的民间融资行为。

　　对外担保有时能体现企业隐性负债。一般金融机构贷款会要求母公司担保，那么，综合报表中，“对外担保+母公司对子公司担保-金融机构借款”如有较大余额，则可以认为其有隐藏负债。当然，如果有抽屉协议这些就更不得而知了。

　　此外，开发商利润率也能侧面反映企业融资情况。从企业报表看，每年的利息支出和应付利息比例都比较低，无法反映真实的负债情况。但是融资成本会体现在企业总成本中，并在利润里反映，如果利润率显著低于行业平均，需要考虑是否债务风险。当然，利润率指标的干扰项较多，只能作为参考。

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