人大房地产金融班：房地产投资之交易结构分析

　　项目交易结构中比较重要的项目有现金流管理、公司治理、账户管理、增信措施等等。

　　权益类项目交易结构重点是现金流、公司治理和账户管理，债类项目则侧重增信措施。

　　对于权益类项目，追求的是项目利润，但核心是掌握现金流，因此需要管理人在公司治理和账户管理上有一定权限，需要了解管理人在项目中的地位。有不少权益类项目，尽管交易对手和项目均一切正常，但在利润分配时，被交易对手隐藏利润，导致投资者利益受损。

　　对于债权类投资产品，相比标的项目分析，项目增信措施就显得更为重要些。这是因为一般开发商资金运用都是集团化的，管理人一般比较难监管项目资金往来，所以项目本身的资金回笼不一定能够和项目还款对应。因此，项目本身是否能够盈利反而不那么重要，应更关注开发商的综合还款能力。

　　一般债类增信措施包括集团担保、股权质押、抵押等。核心是开发商整体对债务的覆盖能力。

　　但是要说明的是，增信措施本身并不能防范风险发生，只是能在出现风险的时候降低损失(最低损失可降到0)。即所谓增信不能改变风险概率，但能降低风险程度。其次，抵押物在单个的风险事件中是有效的，当出现系统性风险的时候，也存在处置不掉的可能。但只要是出现风险，抵押物处置价格都会被压低，抵押物价值会高于融资规模。

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