清华大学房地产班:房地产开发要多维度建立房产认知体系

　　买对房子，是个立体的分析过程，系统决策的过程。涉及到对选城市、选对区域和选对项目3个维度。

　　选对城市，最关键的是看城市的基本面，这背后包含了一系列的数据：GDP总量和增速、人口总量和增速、外来人口占比，城市人口住房持有率，金融本外币总量和增速、小学生人口总量和增速等等。在今年的跨年演讲，我会给大家做一份城市价值排行名单，给大家一个选城市买房的参考。

　　进一步的就是选对区域和板块，其实在过去这一波房价上涨里，哪怕是同一个城市，不同区域和板块和房价涨幅是相差很大的。比如说深圳，从15年房价上涨开始计算，涨幅最高的区域不是南山和福田，而是龙华和龙岗，而上涨一直乏力的盐田，依旧在这一波房价上涨的浪潮中处于末端，甚至还有买了房不挣钱的。

　　至于板块，有些板块因为地段，在上涨中拔得头筹，有些板块因为学位和地铁等配套的兑现，后期还在不断的叠加涨幅。而有些板块，因为某些硬伤，涨幅并不乐观，比如紧挨深圳罗湖的龙岗布吉。所以，选区域和板块也是要进行系统性研究，涉及到背后一系列的学位、商业、土拍、通勤等因素的跟踪和模型建立。

　　最后，项目和产品的选择。大家平时应该留意到一个现象，在二手房市场，有些小区是小户型单价卖得很贵，而有小区是大户型卖得贵，这就会涉及到产品和板块匹配度的问题。

　　选项目的一大误区就是项目和产品的错配，明明是高端板块，你却去买那些刚需屌丝户型;而有些板块就是刚需居住板块，你却偏偏去买豪宅买大面积。最后的结局就是，当你的房子要挂到二手市场的时候，那就是：屌丝买不起，土豪看不上。要么就降价出售，要么就是自己好好收藏吧。

　　当然，选错项目和产品需要注意得问题很多，如何选择开发商?如何选择配套，不同城市购房者对不同配套的敏感度?如何选择户型?等等，还要尤其关注未来年轻人对房子的喜好，因为90后，00后未来是接盘侠的主力军，他们喜欢怎样的房子，就是你应该要去关注的房子。

　　以上三个维度，选对城市，选对区域和选对项目，环环紧扣，一旦把这3者能够有机的搭建起来，就会成为你在房产市场买房的利器，无往不利。

　　关于这一点，其实就是买房过程中如何实操的问题。基于这一点，我在本次跨年演讲的第二天上午加了一个小专场，是一场小规模的房产投资私享会，给大家分享一些买房的私人技巧，同时也会给大家分享一些优质的投资方向和项目，需要进行房产投资的朋友可以报名参加。

　　但是因为精力有限，无法照顾到太多人，所以这场私享会限员仅50人，满员即止。

　　好了，除了楼市之外，我相信粉丝朋友们还会关注一些大趋势，比如第三季度的GDP同比增长为6% ，创下了27年的新低，经济发展受到很大考验，这是一个危险信号。

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　　培训课程：清华大学新房地产开发与投融资高级研修班2019招生简章

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