人大投融资班：房地产作为家庭资产配置的意义下降，权益投资和养老产品普及度有所上升

　　在过去二十年的经济发展中，房地产市场经历了三轮驱动，一是住房商品化(房改);二是城市化(一二线城市人口流入和住房需求);三是棚改(三四线城市的拆迁和货币化安置)。

　　目前，第三个阶段的高峰期已经结束，房地产的基本面在发生一些变化：

　　一)“房住不炒”定位了居民端。从房地产市场的需求方即居民一端来看，十九大强调“房住不炒”，明确了未来房地产在经济和居民资产中的定位。

　　二)“不作为短期刺激手段”定位了政策端。从房地产的政策一端来看，2019年年中政治局会议进一步确定“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。所以在本轮政策稳增长之前，把压住房地产融资当作了先导动作。估计在长效机制进一步形成之前，短调控的一些方式不会放松。

　　这两点实质上构成了一个比短期经济更大的政策框架，我们已不能以短周期经济波动去推测地产政策松紧。在这一政策框架下，房地产市场已进入到“常态化政策调控”的阶段，“去波动率”是一个首先呈现出来的特征，价格和销售的波动率降低。

　　房价的高增长期一旦过去，房产作为家庭资产配置的意义下降。会有越来越多的人发现扣除掉资金成本后，投资房产已无法带来超额收益。估计未来五年这一预期将进一步强化。

　　作为居民资产配置的其他选择，权益投资、养老产品的普及度将进一步上升。

　　风险提示

　　宏观经济变化超预期，外部环境变化超预期

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　　培训课程：中国人民大学商学院企业家金融投资课程

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