房地产实战班：开放经济体的房产逻辑

　　若在开放经济体下，或从本土经济体向开放经济体演变中，以上房地产的逻辑便不再成立，中国房地产经济也将面临根本的转变。

　　自中美贸易战以来，判断中国房地产及宏观经济走势时，就需要加入一个非常重要的维度，即开放经济体。

　　开放经济体，与本土经济体存在本质区别，二者的增长逻辑、增长动力、政策效果、市场风险、竞争烈度、市场规则等完全不同。

　　中国决策层、经济学家、企业家、投资人以及国民大众，都有必要补上国际宏观经济学这一门课程，以应对中国正在主动开放(金融开放及市场准入)的市场变化——利率自由波动、汇率自由浮动、资金自由流通，以及国际宏观经济波动带来的外溢性风险。

　　智本社不少文章都讲到了开放经济体思维，但国人对此理解并不深刻。毕竟，中国在过去四十年形成了一个本土经济体的增长模式，我们已习惯了以上这套逻辑。

　　我在《深度地产 | “房住不炒”的楼市到底怎么走?》曾经指出中国房价的上线为“房住不炒”，底线为“地方债务”，总体房价在此上线和底线之间波动。

　　如今，随着中美贸易摩擦深入发展，以及这次税改重新划分央地财政分配，房地产发展方向更加明确：

　　上线：金融开放(贸易摩擦)

　　底线：地方财政(地方债务)

　　对外开放，尤其是金融开放，到底对中国房地产产生多大的影响?

　　中国现行的房地产逻辑，建立在本土经济体中，政府控制着土地供给权、货币配置权，以及城市户籍、教育、医疗等公共资源的支配权，房地产的规模及价格涨跌基本上由这三种权力决定。

　　而金融一旦开放，相当于这一完美逻辑的前提不存在。通常而言，金融开放以利率自由波动，汇率自由浮动，资本自由进出为主要特征。汇率波动以及资本跨境流通，将成为房地产经济最不确定因素。

　　在开放经济体中，资本和人才不再依附于城市这片土地上生存，土地供给权、货币配置权，以及城市户籍、教育、医疗等公共资源的支配权，对房地产的决定性影响大大被削弱。

　　当土地供给减少，房地产价格上涨时，资本及人才可以在全球寻求价值洼地或规避风险。

　　例如，你有2000万元人民币，可以选择在深圳买房，若你觉得深圳房价太高也可以兑换成美金在美国或澳洲购买不动产、股票或其它类资产。或者，你可以将深圳的房产出售，以置换成他国的其它资产，作为分散投资风险。

　　当货币供应扩大，支持房地产投资及信贷发放，以维持房地产价格时，资金可能会担心本币贬值而兑换成他国货币，如此货币扩张政策的效果被削弱，还可能引发资金外流和汇率波动的风险。

　　在这种开放经济体中，国内内陆河与国际太平洋相连接，水平面相互接近，资本自由流通。一旦汇率能够自由汇兑，资金可以自由流通，国内资本定然在全球寻求价值洼地和避风港。如此，货币政策和财政政策效果大大减弱，过去房地产那套基于政策逻辑就不太灵光了。

　　当然，中国一旦加入全球开放经济体，国际资本也会更放心地来中国寻求投资机会。但是，在金融市场开放的过程中，由于不知道两个市场到底存在多大的差距，不清楚资产价格是否在同一水平面，有可能引发资本外流的“泄洪”风险。

　　假如资本认为国内城市房价过高，有可能在金融开放时，涌入国外置换成低价资产，如此不仅冲击房价，还可能导致汇率贬值，引发一连串的金融风险。

　　历史上，日本、泰国、墨西哥、阿根廷都在金融开放的过程中，遭遇因政策不当引发的外溢性风险。

　　所以，金融开放不能一放了之，应循序渐进、按部就班。更重要的是，一边有节奏开放的同时，另一边必须对内改革，降低资产泡沫风险，与国际资产价格相接轨，与国际金融周期相匹配，与国际市场规则相适应。

　　中国已制定了外商投资法，降低了金融领域的外资准入门槛。中国取消了合格境外投资者(QFII/RQFII)投资额度限制，促进金融市场对外开放。中国推行利率并轨改革，完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制。

　　虽然中国金融开放可能还需要很漫长的过程，但是防患于未然，在对外开放大势所趋的背景下，抑制房地产价格上涨，防范资产价格风险，已经成为与对外开放相匹配的必然选项。

　　这一年多来，中国不断地给房地产“降温”：

　　房地产在中央层面报告的地位下降，房地产企业及老板不作为刻意塑造及宣传的对象;

　　棚改货币化接近收官，首次提出“收缩型城市”，要求中小城市严控增量、盘活存量;

　　严控资金进入楼市，打击房企对外举债，终结房地产高周转，这个行业开始慢下脚步。

　　总之，“经济去房地产化，房地产去泡沫化”，大势所趋，旨在在为金融开放做准备。

　　这一过程，最核心的问题依然横亘在那里，即地方政府的土地财政及债务问题。

　　如今房地产税的推出进入倒计时，这一项税收收入虽然划给地方政府，但是后者难言有多少积极性。主要原因是，土地出让金是一次性收取了70年的费用，而房地产税是一项长效机制——钱来得太慢，难以覆盖土地财政缺口。

　　以2017年土地出让收入5.2万亿为标准，要使房地产税超过土地出让收入;免征面积0平时，税率需在2.5%以上;免征面积12平时，税率需在4%以上。因此，如果免征面积超过12平，税率在4%以内，房地产税无法替代土地出让收入。[2]

　　如今，税改政策出台，旨在缓解地方政府的财政压力，配合地方的“一城一策”调控政策，以降低地方政府对房价上涨以及土地出让金的迫切需求，从而达到抑制资产泡沫目的。

　　所以，在金融开放的高线之下，地方政府土地财政压力越小，债务负担越轻，房价上涨的诉求越不强烈。

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