房地产实战班：后地产时代的判断逻辑

　　1997年受亚洲金融风暴冲击，地方招商引资难度增加，内地省份财政极为困难，开始想办法谋求土地财政之路。

　　第二年房地产市场化改革开启破冰之路。

　　2001年加入WTO之后，中国经济腾飞、城市化大迈步，相应带来的投资热度与市场需求上升，再加央行外汇占款快速增加推动的货币宽松，以及国有商业银行的壮大，为房地产经济周期奠定了基础。

　　2003年，《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的规定》出台，标志着中国房地产正式启动野马脱缰模式。

　　从1998年到2008年，属于房地产市场化的十年。

　　从2008年到2018年，则是房地产货币化的十年。

　　这十年，在宽货币、宽信贷的支持下，房地产的发展轨迹也从市场化之路，演变为金融化之路。地方政府依赖于土地融资，商业银行依赖于地产信贷，城投公司及国有房企依赖于土地及信贷资本，资管公司依赖于地产抵押之上的批发性资本，私人资本依赖于直接的楼市套利。

　　不过，这十年的房地产伴随着明显的调控周期——

　　2009年，房地产受宽货币的刺激触底反弹;

　　2010年4月，推出“国十条”，同年9月又出“国五条”;

　　2011年1月，推出“新国八条”;

　　2013年2月，推出“新国五条”;

　　2015 年，推出“330新政”“930 新政”;

　　2017 年，推出“317 新政”。

　　房地产市场在2010年、2013年、2017年呈现小周期性波动。但是，每一次调控之后，房地产又快速上涨，于是，坊间流行房地产“夜壶论”。

　　尤其是在2016年，一线城市房价翻倍，三四线城市紧随其后。在棚改货币化的驱动下，拉动经济增长、土地融资的历史使命进入巅峰执行状态。

　　但是，从2018年下半年开始，房地产跳出了“越调越涨”的逻辑，其增长逻辑也正在根本性转变——经济去房地产化，房地产去泡沫化。

　　这意味着，中国房地产周期时代结束，房价快速增长的时代终结。

　　但是，房地产时代谢幕，并不是意味着房价下跌、投资下降，也不意味着房地产不作为经济支柱产业。

　　房地产在土地财政之上的惯性尤大，在国民经济中占据了庞大的体量。更重要的是，在本土经济体中，土地及房地产支撑着整个货币、国债、国家信用及国民财富。

　　中国从本土经济体走向开放经济体，需要国民经济增长方式实现脱胎换骨的转变。“经济去房地产化”只是其中一个(重要)环节。这一转型的步伐与决心，与整个经济增长速度及竞争力相关，与金融开放的步伐与压力匹配。

　　从国家统计局公布的数据来看，2019年第三季度GDP按年增长6%，逊于市场预期的6.1%，是继今年第二季度6.2%后，再创自1992年有记录以来的季度最低增长速度[3]。

　　市场预计，中国GDP增速有可能进入“5”时代。经济学家任泽平曾经说：“新5%比旧8%好。”但问题是，若5%不是“新的”而是“旧的”呢?

　　比如，当经济增速下行，但是经济结构尚未实现转型，技术升级不足，GDP依然在旧动能下跌入5%水平，这时该怎么办?

　　这时，决策层很可能会继续增加旧动能的投入，大力投资房地产，以维持GDP增速。

　　从国家统计局公布的数据来看，虽然GDP增速有所下滑，但是有一项数据很抢眼，那就是房地产投资规模及增速。

　　1-9月，全国房地产开发投资98008亿元，同比增长10.5%。其中，住宅开发投资72146亿元，增长更是高达14.9%。

　　房地产投资依然如此大规模及高增长，说明中国房地产依然处于高投资水平。这是中国在当前及过渡期内维持经济增速的一种策略。

　　所以，在后地产时代，房地产时代谢幕，但是房地产并未消失，房地产投资在短期内或某个阶段依然会维持较大规模。

　　可以预计的是，在后地产时代——

　　一、整体上，房价上涨动能受到抑制，上涨和下跌概率都小，以长期横盘、小幅震荡为主;

　　二、局部上，房价分化比较明显，一线城市及城市核心地段价格比较稳定，但是人口净流出的城市下降可能性大;

　　三、短期看，房地产投资规模依然会很大，依然是支撑地方经济的中坚力量，只是房地产的使命从过去拉动增长，变成托举经济不下滑。

　　若持续大规模投资，房地产产能则会大幅度上升，这样用不了多久，中国又会面临产能过剩、库存过大、杠杆过高的问题。而价格又被“盖顶”，到时最不愿意看到的是再来一次货币化出清。

　　在本土经济体中，土地是国家信用的核心资产。在向开放经济体转型的过程中，国民经济需要培养新的信用资产。

　　例如，纽约、伦敦、东京、香港、上海、深圳，这几大金融城，都是高房价城市。房产和土地是金融体系的支柱，是融资最重要的抵押物。但是，不同的是，纽约、伦敦金融城使用大量国债以及其它金融衍生品作为抵押物，对房地产的依赖度要小于深圳和上海。

　　如果深圳和上海的房价大幅度下跌，这两座城市的金融资产将大幅度缩水，甚至引发金融风险。而纽约、伦敦、东京则发生过多次金融危机，为什么它们依然能够维持金融城的地位?

　　在开放经济体中，货币、国债、保险、股票、证券、衍生品以及土地价值，都体现了国民经济的整体实力，如科技、制造、创新、制度等，货币信用本身也是一国经济实力的体现(不否认美国在某些时期的过度金融化)。

　　所以，在后地产时代，经济去房地产化去的是旧产能，房地产去泡沫化去的是劣质需求，只有供给新产能、新技术、新制度，才能帮助国民经济在全球经济大潮中投下一个坚实的信用之锚。

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