人大房地产金融班：中国住房金融发展的动力机制

　　分析二十年来房地产市场发展的动力机制，就能理解我们为何来到当下。总的来讲，动力机制包括三个方面：其一，制度改革和经济增长的推动;其二，城市化的推动;其三，银行经营模式的转变。

　　(一)制度改革和经济增长的推动

　　中国住房金融的发展以1998年为分水岭，标志性事件是《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发〔1998〕23号)的出台。停止住房实物分配的政策出台是强制性制度变迁，但各种诱致性因素也已具备。如经济层面，轻工业产品和日用消费品已经出现一定程度的过剩，居民消费需求有了向更高层次转移的物质基础。银行体系方面，上万亿的不良资产剥离使得银行轻装上阵，同时央行调控思路由直接的信贷规模管控转向间接的货币调控，银行经营也有了较大自主权。随后的两个重要事件使得住房金融走向快速发展通道。一是2001年中国加入世贸组织，使得过剩产品找到外部出口，而形成的外汇储备构成发钞基础，进一步增强了信用循环。二是2003年8月国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，将房地产业定位为国民经济的支柱产业，这对市场是极大地推动。房地产进入黄金时代。

　　(二)城市化的推动

　　1998住房货币化改革开始阶段，我国的城市化率仅为33.35%，自此进入快速发展阶段，到2018年城市化率已经接近60%，平均每年增加1.31个百分点。房地产市场的发展赶上了城市化进程的快车道，作为对比，1978年至1998年，城市化率每年只增长0.77%。

　　(三)银行经营模式的转变

　　大企业尤其国有企业规模大、信用风险低、财务信息透明，受到债券市场的青睐。在金融脱媒化的背景下，银行纷纷寻求转型，即向零售方向转变，而个人抵押贷款无疑是零售业务中最具价值的，这也是个贷在银行金融体系中占据主要规模的原因。

　　以上三个方面的力量推动了中国住房金融的大发展，也推高了房价，因此调控(尤其是借助金融手段的调控)一直是房地产市场的焦点议题。

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