清华房地产运营总裁班：房地产运营路在何方？

　　由于开发商没有做好前瞻性的规划和有效性的运营，造成城市中心许多物业处于闲置或使用率极低的状态，导致以房地产建设为主的重资产巅峰时代已经过去，轻资产领域开始迸发生机，随之而来的各大轻资产公司的蓬勃发展，未来的三到五年将迎来快速发展期，类似于过去几年PC端转型移动互联端的发展路径，其中孕育着巨大的投资机会。

　　事实上，行业已形成一番地产新气象。早已有嗅觉敏锐的地产投资人意识到了未来10年房地产的价值，不再是属于合理的安排优化存量的时代;而是寻求合理的资本投入，抓牢轻资产运营;因此，轻资产模式越来越被资本市场的青睐，在二级市场能获得较高的估值水平和投资者的追捧。

　　纵观国际和国内，产业地产商几乎都是“由轻变重”，然后又“由重做轻”。诞生于美国的物流地产领头羊普洛斯如此、新加坡的工业地产星桥腾飞也是如此，国内的几家产业地产大亨华夏幸福、天安数码、张江高科等也在寻求轻资产的突破。

　　初始阶段的“由轻做重”是为了活下来，不断积累资源、寻找客户、扩大规模。没有足够体量的土地储备和可供出租出售的物业，是没有话语权的，先“做重”是为了解决生存问题。

　　接下来的“由重做轻”是为了活得更好。一方面，当产业地产企业到了一定规模之后，做轻也是不得已的必须选择。因为规模增加，成本增加，效率很可能不升反降，收益率不断下滑。另一方面，产业地产企业也需要寻找新的盈利点，以轻资产的方式降低部分业务的风险。从这两个方面来看，“由重做轻”是产业地产商合理的选择。

　　对于一家有经验、有能力、有资源的企业来说，输出管理和服务是一种更高级的玩法，就像酒店管理集团。发展到一定程度的产业地产商应该是服务提供商，以产业地产作为载体，用金融资本作为驱动力，依靠提供增值服务实现收益。目前市场上率先转型的地产商增值服务体系越来越全面，包含了从最初的物业管理服务到运营服务、从企业咨询服务到企业产品策划与定位服务、投融资服务运营服务等。

　　在资金运转为王的时代，地产行业不能依靠传统信誉融资方式来获取支持，需要具有专业的职业判断能为企业解决运营管理、资金方面的问题。地产业是资金密集型产业，中国金融业的发展为其提供了机会，企业应该借助金融市场机构，实时了解最新信息，获得管理创新建议，从而逐步创造地产企业最大化的新发展路径。

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　　培训课程：清华大学房地产实战运营与创新总裁高级研修班【2020官方课程】

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