清华房地产创新研修班：房地产创新的模式有哪些

　　第一种模式叫转型的过渡模式，今天万达用的比较好，叫以售养租，加社区商业，它的产品就是大量的住宅，销售，支持一部分商业，以售养租，加上社区性商业，这就是一种模式。

　　第二种叫经典模式，我们叫美国模式，经典模式叫中期持有，能力导向，资本权益为核心，收入多样化，这都比较专业了。那么，这部分最典型的美国是铁石门(音译)，到中国就是直接投资，和资产管理相配合。

　　第三种模式，纯粹资产的管理和经营的模式，相当于这个地方。家里香港置地，九龙仓、太古，这种商业部动产模式也非常了得。香港置地，一共只有60万平米，它的价值跟万科差不多，一年销售收入20亿，30亿，可是它的市值跟万科一样。国贸三期一栋楼就几百亿，他不用多做，就做了一件事，这就叫经典的商用不动产当中的资产管理和经营的模式，最后随着这个地方越来越贵，我算是一个账，我算下来，我是叫劳动人民，真的不是资本家，真是劳动人民。为什么?我们1993年盖了一个房子，万通新世界广场，三元桥盖了一个莱茵大厦(音译)我们全卖了，卖了好像挣了钱，结果你缴了税，最后又买第二个向地又涨了，还不够，又贷款，再买，一直忙活到今天20年。可是莱茵大厦这个老板，这个楼一做完，再没有在北京做第二个楼，这个楼就是他自己的，他就出租，现在每年资金一两亿，这楼值30万亿，人家20年没挪窝，就弄这一件事，这叫经典的商用不动产。就是把这个莱茵大厦伺候的舒舒服服。我们万通广场卖了，是多业主物业，就是多主任的妇女，肯定只能是零售价，不会太高，这个市场上一定是批发比零售贵。所以，这种情况下，这个模式就很重要，一定是大家看到的资产经营类的商用不动产。

　　所以，今天我们大家熟悉的商用不动产，我们比较多的是注重过渡模式，以售养租的模式，而实际上赚钱最多的是第三种模式，其次是第二种模式。第一种模式适合中国现在，转型、速度这很重要，而这个模式李嘉诚用了20年，都是在这么一个过程，叫以售养租，加社区商业，李嘉诚和新鸿基先后用了15到20年，这个模式是对的，切合中国当下，万通现在也用。但是，应该说最赚钱的是第三种模式，像香港置地，60万平米，每年收租金7、8亿美金，这就是三种模式。

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