清华大学房地产营销策划研修班:房地产策划到底是做什么的？

　　有些营销的负责人觉得策划就要给他们带来多少销量，就要卖的比周围竞争项目的好。那么还要销售来做毛，等我一个策划来卖完整个项目算了，好不好。

　　觉得一张DM单，一条微推，一个户外，就能得到一大把的客户，你发过传单没有，你好好看过与您无关的微推没有，你是看到那个户外广告让你买了一套别墅还是一辆车子?

　　你去看看别人即使接了，DM单那个认认真真的看完，微信长篇大论的那个一个字一个字的读完嘛，心思是要花在大标题上，营销策略上，推广上，产品上，销售管理上，客户身上，资源整合上，策划与你的更多配合上，我就不晓得你TM的哪来的时间来帮策划写文案的。

　　总是说自己做了多少年，以前的项目卖的多牛逼，市场不好你卖毛线，自己说一下卖的好的时候，你觉得你做的那样是对卖得好起关键作用嘛?撇开产品和其他因素不说，如果不是入市时间挑得好，你做的那样不是框架系统的东西嘛，照本宣科(不做推广不做活动的项目，有大把卖得好的案列)。有本事就是，无论你做任何盘，任何盘都卖得好;那些自高自大的老板把自己产品单价定的高得吓人，你都还卖的好，这才是本事。杭州某城的桃花系列卖得好，来到贵阳你看结果怎么样?牛逼的人来做牛逼的事嘛。

　　越说约气愤，策划是在市场好的时候让项目火上加火，把握时机、快速去化项目，为销售拓客提供最有利的帮组，在最短时间内积累最多有效客户;

　　什么是策划呢?

　　策划是在市场不好的时候，给予销售和项目方向，把项目包装好，最大化的去化项目，保证销量。

　　策划不仅还要有长远的眼光，分析预测的能力;还有就是整合很多的资源，用最小的投入来获得最大的收益为目的;

　　策划就是要为老板的决策提供最有利最有说服力的依据，整天坐在办公室的策划不是好策划，策划一定要在售楼部观察置业顾问和客户，而且还要适当的和客户交谈，去其他项目了解，但是有些老板给你工资了就要你坐着，不在或者晚到几分钟马上就打电话找，哎策划都是被逼的啊，感觉怎么做都不对，懂得老板还能理解，不懂的就只能忍着等待时机换一份工作吧。老板你想一下嘛，如果新来一个城市，不多多出去走走怎么知道当地的一些风俗习惯，目前市场的一些打法，做出来的策划都是不切实际的，有毛用?我建议老板都大肚量些，别人能把工作按时完成，做好了，你TM的还要别人做什么，天天顶着别人干嘛，大度大格局点，别人也卖力点，你钱赚多点。

　　策划就是高级高级的一个置业顾问，不仅要了解政策还要了解市场、客户、产品、置业顾问、整合一些合作单位。

　　策划就像一条毒辣的眼镜蛇!

　　1、要嗅到经济的味道，必须随时关注相关的财经、银行、股票、金融、贸易等政策的变化及经济的变化;

　　2、要嗅到政策的调控，在当下房地产是非常吃政策的一个行业，国家的金融政策和宏观政策调整必然会改变房地产的发展趋势，房地产过热国家就会马上释放政策控制，房地产过冷国家也会释放政策调控，就要让房地产达到一个不温不火的状态就是他们所追求的;(2019年4、5月全国已经有达100次政策的调控)

　　3、要嗅到城市发展的方向，首先要了解国家发展的方向，其次再发现城市发展的方向，这是中小型房开最应该做的事情，不要一味的跟风，我建议你们拿地都要有相关的政策和数据分析，因为你们没有像那些有钱的开发商，现金流充裕，负债率低，可以拿地等城市发展或者其他区域的价值外溢，人家等得起，而你不行。

　　4、要嗅到客户的想法，我觉得一个有赚钱想法而且有长远发展的房开商必须要有的思维，大多数客户包里有多少钱，不要涨价把最需要买房的那部分人排除了，然后卖不动又变相的降价，搞不好售楼部还要被砸，何必呢?前期做的定位是为了后期更好的销售，前戏一定要做好做足啊，项目定位、客群定位与营销策略息息相关，每一环节都关联。小项目的产品可以根据市场近期的发展来做规划，大项目的产品规划一定是要做未来，搞不好等开发几年之前的规划跟不上时代的步伐，客户不买账啊。

　　5、要嗅到同行及相关行业的动作，市场上的一些营销打法，我们都要互相去学习了解，不能闭关锁门。

　　6、要嗅到领导和老板的想法，遇见懂的老板什么东西都还好说，遇见倒懂不懂的就尴尬了，就连文案都觉得他自己写的才好，天天要看你在办公室，领了工资不能乱跑，不在几分钟电话一直打;策划其实就是高高高级的置业顾问，就是做销售的，做的每一件事情都是为了销售，策划难道不出去了解客户，不出去看看其他项目，凭以往的经验来干?

　　策划就像一条狼一样!

　　1、获得食物的时候就狼吞虎咽，房地产市场行情好的时候必须使劲卖，捂盘有毛用，能有多少就卖多少，我就不相信房开商不缺现金流，现在融资又难，不要有这样的想法：现在行情好，好卖要涨价。等几个月行情慢慢下行的时候，没钱用了，搞到压力了，你涨的价又要吐出来，然后又卖不动。

　　2、白天黑夜都看得很远很远，要看到当前，3年后，五年后，甚至10年后，根据项目的实际情况，老板的资金老板的意愿，为未来布局。

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