清华房地产实战总裁班：2020年，房地产投资还能高位运行吗？

　　今年1-11月，房地产累计投资121265亿元，同比增长10.2%，对稳增长发挥了重要的压舱石作用。行至年末，市场普遍关注明年房地产投资的下行压力。本文将从房地产投资的先行指标、实物和价格因素、成本结构等三个维度入手，研判2020年房地产投资形势。

　　房地产投资难以持续高位运行，预计2020年全年房地产投资增速6.8%，较2019年回落3.2个百分点

　　从先行指标看，2019年拿地放缓决定2020年投资增速回落。土地是房地产投资的原材料，因此拿地是房地产投资的最佳先行指标。全国来看，土地成交领先房地产投资9-12个月。2019年1-11月，全国宅地成交规划建面同比下降1.7%，而2018年全年为增长26.3%，拿地增速的大幅回落，决定了2020年投资进一步下行的总体趋势。分城市能级看，预计一线城市投资增速7.8%、较2019年回落0.7个百分点，占比10.9%、上升0.1个百分点;二线城市增速5.5%、回落2.0个百分点，占比35.7%、下降0.4个百分点;三四线城市增速7.5%、回落4.5个百分点，占比53.3%、上升0.3个百分点。

　　从实物和价格因素看，施工与价格因素对投资拉动均将有所回落。预计2020年实际投资增速6.0%、较2019年回落1.1个百分点，主要由于拿地和新开工增速下行的滞后影响，导致施工增长的小幅放缓;预计价格因素同比增长0.9%、回落1.9个百分点，主要由于全球经济和中国经济总需求不足，因此PPI也有小幅下行压力。

　　从成本结构看，土地支出增速回落较多、建安支出平稳。预计2020年土地购置费增速5%、较2019年回落10个百分点，主要由于2019年土地成交价款增速大幅下行，1-11月土地成交价款同比下降13.0%，由2018年全年的增长18.0%大幅回落;土地成交价款领先土地购置费约9个月，预计2020年土地购置费拉动投资增速1.6个百分点，较2019年减少2.9个百分点，将是明年投资增速的主要拖累因素。预计建安支出增速7.6%、回落0.2个百分点，主要由于2016年前后销售期房临近交房，将体现为施工面积的较强韧性和单位建安支出的小幅增长，预计明年房屋施工面积增速6.0%、回落2.7个百分点，单位建安支出增速1.5%、由降转升。

　　· 明年竣工会不会十分强劲?

　　庞大待竣工规模已开始发力，将成为支撑2020年开发投资的主要力量。近三年来，行业积蓄了庞大的待竣工规模，2009-2015年，房屋竣工面积每年较同期商品房销售面积少2亿平左右;但2016-2018年三年，年差值超过5亿平，而同期，商品房待售面积仅减少2.15亿平。接近4年的竣工滞后，已接近多数预售商品房的交房极限，目前施工和竣工环节已开始明显发力，特别是竣工。1-11月竣工面积累计降幅4.5%，较1-10月收窄1个百分点，特别是8月以来连续4个月实现当月正增长。尽管竣工将温和改善但不会逆转投资下行趋势。主要有三方面原因。一是，对于房企而言，新开工的优先级仍高于竣工。随着棚改货币化的拉动作用逐渐消退，市场愈发接近尾声，销售热度进一步回落，叠加融资压力加大，房企的资金安排重点还是优先保障新开工以加快销售和回款，而非竣工。二是，近两年的期房销售中，根据项目进度，房企适度拉长合同约定的交房期限，以平滑竣工压力。三是，住房竣工验收条件趋于严格，竣工难以持续高增。交房质量事关民生，近年来越来越多地区针对竣工验收出台分户验收、水电气通信设施敷设到户等要求，还有要求交纳首期住宅专项维修资金，充分保障购房者权益。10月当月竣工增速大幅跳升主要是由于临近年底而集中验收住房，季节性因素不能等同于总体竣工形势，11月增速已明显回落。

　　· 房企拿地会不会大幅减少?

　　1、融资政策总体平稳，不会过度冲击房地产投资。5月以来，银保监会、发改委、央行等部门从量和价两方面推动房地产相关的货币金融制度变革，防止资金过度、违规流入房地产领域，坚定执行“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。当前房地产市场总体平稳，预计2020年融资政策总体将保持平稳，适度微调。

　　2、土地市场对于地方财政和稳增长具有重要作用，地方政府将“因城施策”保持土地市场平稳。2019年1-11月，地方政府性基金预算收入中土地出让收入同比增长8.1%，明显高于全国一般公共预算收入3.8%的增速，在减税降费和稳增长背景下构成地方财政的重要支撑。当前土地市场与房地产市场分化，土地市场仍有热度，2019年1-11月，全国宅地出让总价同比增长14.9%，明显高于全国商品房销售额7.3%的增速。未来土地市场若下行压力加大，地方政府仍可通过加大优质地块供应，以促进土地成交。

　　3、“补库存”决定了优质地块对房企的绝对吸引力。一是房企必须保持充足的土地储备以保障新开工。二是房企对于优质地块，特别是一二线的土地仍有较强需求。当前一二线住宅用地成交溢价率处于2016年以来低位，但成交规划建面增速仍处中等水平，表明溢价率回落并非由于房企拿地需求骤减所致。

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