清华房地产总裁班：房地产在设计阶段过程中的成本控制

　　产品定位决定了景观形象，更直接地说是房屋售价决定了景观成本。根据笔者的经验，一个10万方的楼盘景观面积约3万方，20万方的楼盘的景观面积约7万方。景观面积占楼盘可售面积的30%左右，长三角地区大城市的楼盘普遍已达万元，而景观造价根据不同的品质，基本在300-700元间浮动，核算到楼面售价中，景观成本占0.9%-2.1%。

　　根据清华房地产总裁班来看，每平米投入700元已经达到流水淙淙、绿树成荫的效果，环境非常宜人。而在一些县级市或经济状况不是很优越的大城市，房价达5千左右，景观投入300元，重点景观区的品质也能得到保证。

　　因此，在目前的市场行情下，景观成本占房屋售价2%能被市场接受，是个合理的价格标准，在此标准线下，增加景观投入将带来楼盘形象的极大提升，是质的改变。

　　对于精品楼盘和企业标杆楼盘，因为目标不在于市场，而在于树立本企业品牌形象，景观成本收益率让位于形象塑造，成本2%法则不再适用，应采用客户调研确定法。

　　1、功能为主，减少无必要的硬地;非功能性的景点，酌情考虑是否保留;

　　2、在地势处理上，尽量保证在最短的距离内消除坡度，最大限度地留出景观观赏区，且坡度在进宅的部分逐渐放平，可以有效节约土方量，减低成本;

　　3、车行道与各种入口交汇处铺装天然石材。园路铺装使用树脂加工材料、混凝土压模、人造石材、砖等，部分可天然石材。石材厚度：人行道花岗岩20-25mm，大理石30-50mm;车行道30-40mm。

　　4、硬质景观占总体景观总量的20%;水景占总体景观的3%。

　　1)硬质景观采用普通石材，边缘做圆角处理。游泳池面层禁止采用玻璃马赛克;

　　2)设计中大量利用现有的地形产生直线作为景观构成;曲线及弧线则选取合适的材料进行搭配和控制;

　　3)控制设计尺寸：所有尺寸必须符合300模数，石材规格易在5种以内(包括道路及广场尺寸也应控制模数，避免切割损耗提高成本)

　　4)花岗岩石材切割，切割下来的边角余料，集起来作为人行小径碎拼铺装;

　　(避免材料浪费，节约成本)

　　5)石材中自然面、荔枝面比其他面状贵，要合理使用;

　　6)控制铺贴方式：尽量使用规整铺装，减少碎拼(规则铺装比碎拼的人工成本便宜一倍);

　　7)硬质景观中地面所采用的石材不宜超过3种，主要出入口及节点上的石材种类不宜超过5种。(铺装拼花过于复杂切割复杂需要异形加工、铺装人工费高、材料损耗率高)

　　8)材料的档次分类和替换

　　9)立面材料如树池，景墙等可以选择和建筑相同或相近的材料进行搭配，根据西班牙风格的景观效果，真石漆等喷涂材料也是不错的选择;

　　10)尽量使用或利用市场上通行的材料规格来进行设计，节省材料的损耗。

　　11)雕塑(仿砂岩代替石材、铸铁、铸铜，成品标准化节约成本)

　　草坪面积占绿化总面积比例不超过40﹪。草皮采用普通两季型。

　　中轴景观：选用当地一定规格的乔木【10~15CM的占30%、20~25CM的占5%，30CM以上的占2%左右】;色叶树种不低于10%。

　　小区公共景观：选用当地一定规格的乔木【10~15CM的占35%、15~20CM的占3%，30CM以上的占2%左右】;灌木球径80㎝以上;选用四季景色变换植物。 道路绿化带景观：常绿乔木占50%;灌木球径60㎝以上。

　　河岸景观：以春、夏季，观花、观叶、观果品种占50%。

　　草坪面积占绿化总面积比例不超过40﹪。草皮采用普通两季型。

　　中轴景观：选用当地一定规格的乔木【10~15CM的占30%、20~25CM的占5%，30CM以上的占2%左右】;色叶树种不低于10%。

　　小区公共景观：选用当地一定规格的乔木【10~15CM的占35%、15~20CM的占3%，30CM以上的占2%左右】;灌木球径80㎝以上;选用四季景色变换植物。 道路绿化带景观：常绿乔木占50%;灌木球径60㎝以上。

　　河岸景观：以春、夏季，观花、观叶、观果品种占50%。

　　草坪面积占绿化总面积比例不超过40﹪。草皮采用普通两季型。

　　中轴景观：选用当地一定规格的乔木【10~15CM的占30%、20~25CM的占5%，30CM以上的占2%左右】;色叶树种不低于10%。

　　小区公共景观：选用当地一定规格的乔木【10~15CM的占35%、15~20CM的占3%，30CM以上的占2%左右】;灌木球径80㎝以上;选用四季景色变换植物。 道路绿化带景观：常绿乔木占50%;灌木球径60㎝以上。

　　河岸景观：以春、夏季，观花、观叶、观果品种占50%。

　　外围代征绿化带景观：

　　以乔木为主，并作为待开发楼盘乔木储备。植物种植区在地下车库顶板上的，车库顶板上有效覆土厚度平均为1米，景观堆坡时可用陶粒等轻质材料进行填充。庭院内部以草坪为主(具体根据交房标准)。

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