北京大学城市运营总裁班：三四线城市商业之运营模式研究

　　由于城市居住版块组团化，当市级商业中心无法覆盖部分社区组团时，作为区域商业中心，承担了部分市级商业中心的商业功能，同时兼顾便利性消费需求和家居消费。对于地级市区域商业中心而言，一般其规模在70000—120000平米，主力店主要以购物广场、生活型百货、大型生活超市、家电等为主。

　　1、选址

　　1)老城区选址

　　一般选址在老城区最繁华商业步行街的端点，明显优点是降低开发风险，提升老城区商业步行街的档次。缺点是开发成本较高，往往涉及拆迁，需要得到政府的大力支持和引导，在大多数地级市适合采用这种方式。

　　老城区综合体选址的风险控制：拆迁风险、政府风险、金融风险。

　　2)在城市新区选址

　　新区地价便宜，占地面积较大，适合开发非常高起点的综合体，需要打造;

　　周边消费人群不够，人气聚集困难，开发失败率极高，对开发和经营水平提出较高要求;

　　地级市在新区开发过程中，一般要重点将一个新区作为CBD所在地，不要多个重点，否则新区居民区太少，人口聚集不够，难以形成气候。

　　2、物业组合模型与业态设计特点

　　1)发达地级城市综合体物业模型

　　五星级酒店(5-6万㎡)，购物中心(5-10万㎡)，商业街区(2-3万㎡)，公寓(5-8万㎡)，写字楼(4-8万㎡)。例如苏州圆融星座。

　　2)中等发达地级市城市综合体

　　四星级酒店(3-4万㎡)，购物中心(5-10万㎡)，商业街区(2-3万㎡)，公寓(2-4万㎡)，写字楼(1-2万㎡)

　　3、全国成功案例解读

　　选取标准：

　　三四线城市、城市规划新区、大型综合体项目、品牌开发商

　　研究案例：

　　赣州中航•九方购物中心，万达广场

　　研究要点：

　　区域背景、物业配比、发展模式、商业定位、开发时序、租售模式。

　　借鉴点：

　　①三四线城市新区大型综合体项目的核心驱动，以及各物业间的内在关系;②开发节奏如何控制。

　　借鉴2：各物业功能关系

　　以商业为核心，住宅、酒店、写字楼、公寓为次要核心，通过商业的强大驱动力，实现住宅等可售物业的溢价;

　　借鉴3：开发强度及开发时序

　　开发强度：容积率总体偏高;

　　开发时序：形象标签或价值标签中前期启动，带动其它可售物业类型价值，持有型和销售型物业滚动开发，保证项目现金流。

　　培训课程：北京大学区域开发与城市运营高级研修班

　　联系人：李老师 13911249815