北大康养产业总裁班：转型康养产业需注意十个问题

　　1.缺乏敬畏感，急功近利导致死得快

　　很多商界精英，在企业发展转型或二次创业过程中，发现养老产业这个行业既有国家政策大力支持，也存在着日益增加的市场规模，于是积极跨涌入，但往往忽视了风口之下暗藏陷阱。目前中国养老产业是典型的“三高一低一长”产业，即“高风险、高投入、高技术、低利润、回报周期长”，玩转养老地产有诸多陷阱，譬如“资金投入巨大、开发时间长、运营经验匮乏、专业人才匮乏等”。玩不好，按照自己以往的投资逻辑和企业运作思维来搞，反而死的更快。

　　2.没有产业支撑，项目缺少“生命力”

　　一些养老地产项目，动辄投资数十亿、占地规模几百上千亩，规模大，设施齐全，业态多，但没有产业支撑，始终没有形成产业链，单独依靠养生度假娱乐，严重背离“产业支撑”之根本，经营不久就难以为继。没有产业支撑，就没有长久的生命力。严格来讲，养老地产里的娱乐、餐饮、住宿、购物、度假、商业服务等，都是附加值，都是锦上添花，不是主体，更不是养老地产的支撑。这些项目看起来眼花缭乱，但都不足以对养老地产的根本产生支撑作用。

　　3.缺乏依托，孤木难成林

　　养老地产大多地处郊外，千万不要想着方圆多少公里内，就你一家养老地产，独门生意就好做。事实上，一个独立的养老地产，如果周边没有其它吸引人的资源作为依托，不仅不会垄断生意，甚至基本没人愿意来。绝大多数的养老地产是依托不了景区的，依托不了景区的养老地产，怎么办呢?那就要寻求以下依托模式：抱团依托、跨界依托、特产依托、复兴依托、稀缺依托、品类依托、位置依托、自我依托等。

　　4.没有差异性规划、盲目跟风

　　目前许多养老地产压根没有规划，紧跟流行，全靠抄袭，最后搞得不伦不类。一方面，闭门造车，完全凭自己主观判断搞开发建设，没有主题，没有创意，没有吸引力，完全丧失竞争力。更有甚者，完全拷贝附近一个盈利好的养老项目。另一方面，一些规划师，只是把其他养老地产的项目拆零散，再组装成一个新的方案来滥竽充数。

　　5.不懂营销，自认为“酒香不怕巷子深”

　　新媒体时代，新的营销手段层出不穷，可是当你告诉庄主用社交网络平台不用花钱，只需营造氛围、推介项目、互动交流培养感情、实时制造话题引起关注时，某些投资人一句话完事：我不会!他们以为养老地产建成，环境优雅、设施齐全、吃住不愁，都市报上登几个版的广告就可以等着顾客上门了。但这个时代真的过去了!

　　6.不懂运营，全盘皆输

　　当前的养老地产、养老养生综合体、康养小镇的项目，不缺规划师、设计师，不缺施工方、材料供应方，缺的恰恰就是运营高手——操盘手!操盘手要做的就是团队建设、日常运营、品牌塑造、持续销售、服务升级、危机公关。一个养老地产从开业，运营，健康发展，最后实现盈利，全靠操盘手带领团队的运营能力。

　　7.不愿学习，固步自封

　　这个时代最大的特点就是变化快，新科技、新手段、新形式日新月异。你打个盹，就可能错过一次发展的机会。养老地产面临着前所未有的新形势、新业态、新环境。比如对有些投资人来说，土地运作流转、PPP、联盟运营等概念都是以前没有接触过的，更别说一系列让人眼花缭乱的新生事物了。只有将学习、考察、调研、培训等常态化，方能实现养老地产的健康发展。

　　8.理解偏差，投资误入歧途

　　房地产的高端基本上是看“地段价值+硬件价值+外部配套价值”。养老地产的高端实际上看三个方面，第一个是人护比，第二个是配套比，第三个是人性关怀。养老项目的高端并不是拼硬件的高档，而是拼软件的细节。如果不理解养老“高端”的真正内涵，仅仅是把重点放在硬件的打造上，就是误入歧途。

　　9.养老地产成本过高，经营压力大

　　这里的成本分为两个方面，一是养老地产对人力资源的要求高，在普遍物价上涨的大情势下，用工成本高，而且养老地产大多在城郊，相对于远郊的农村用工，成本偏高。第二就是土地成本，动辄数百万一亩。如此高额的成本，必然带来巨大的经营压力。

　　10.不会处理同政府的关系

　　无论是土地运作，还是项目申报，亦或项目的建设，再或基础配套的完善，甚至资金缺口的弥补，等等，方方面面的诸多工作都有待对政策的正确把握、同政府的密切合作才能达成。退一万步讲，政府的相关补助也是许多养老地产前期立足生存的主要依靠。

　　培训课程：北大康养产业领军人才研修班

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