北京大学城市运营总裁班谈当前三线城市郊区运营策划的问题

　　(1)缺乏对复合开发的系统思考。大盘开发意味着对一片区域生活功能的完善思考。除了解决住的问题，商业、交通、配套都是不可或缺的开发因素，并且这些因素往往直接影响到大盘开发的成败。现在的大盘策划最常规的套路就是提出城市级配套(超市、医院、会所等)+社区商铺为主的建议模式。但却很少考虑配套和商业的经营存活问题，这在一二线城市大盘中也是普遍存在的问题。这也就直接导致很多大盘出现只买不住的“空城”现象。从长期看，一旦出现投资需求受到抑制的局面，就很可能给大盘的持续开发带来销售风险。

　　(2)面对开发禀赋的不足，缺乏提升项目品质的思考。极少有项目能在开发时，占尽天时、地利、人和;总要面对开发禀赋上的缺陷。当前策划，多数仅是围绕禀赋优势做文章，缺乏克服或改善禀赋不足的思考和办法，无法将项目资源整合最大化，从而有效提升项目品质。

　　(3)迷信经济宏观数据，武断城市消费力水平。往往从三线城市的城市较低的GDP、人均收入水平、储蓄水平来武断的判断城市消费力不足，缺乏深入研究宏观数据背后隐藏的城市机遇、区域机遇、区域间的发展机遇，从中透析城市未来的发展趋势，找到宏观不足中潜在的市场机会。

　　(4)市场客户挖掘不深，潜在消费力流失。往往仅从已知且并不稳定的城市客群入手，陷入惨烈和未知的客户竞争风险中。缺乏对市场客户的深入挖掘，盲视城市未来潜在人口增长的重要集群：既三线城市周边县镇潜在消费力，从而无法找到全新的项目客户增长点，提升项目竞争力。

　　(5)复制成熟城市开发模式，缺乏因地制宜的策略思考。往往简单借鉴抄移一线成熟城市的大盘开发经验，缺乏项目因地制宜的考虑，无法做到开发模式与项目发展收益的最优结合，直接导致很多项目陷入水土不服的困境。

　　(6)把握不准开发节奏，造成项目收益失衡。大盘开发周期很长，尤其是三线城市受限于经济和人口状况，大盘开发更是面对着难以后继的风险。同时，漫长开发期间的市场风险难以预估，开发节奏的把握失衡，往往造成资金投入支出的失衡，从而影响到项目持续健康的运作。这点从目前成熟的品牌开发商在三线城市的开发历程，已经反映出是一个比较共性的问题。

　　(7)高举高打的营销策略，增大项目潜在销售风险。一线城市大盘习惯于大规模走量的营销模式，开盘总会一次性推出上百套房源，从而营造大盘旺销的繁荣景象。“大盘就要推货规模大，货值高”成为大盘营销潜在的主流策略。但同样的策略在三线城市却面临巨大的风险，从近两年三线大盘的成交表现我们很容易看到，成交量与供货量并不成绝对的正比关系。

　　(8)产品体系设置死板，缺乏变通。大盘的产品受到推货规模的影响，设置较为死板。尤其是在产品存在较大缺陷，客户认同度低的情况下，货量和资金压力，限制了产品的调整设计，从而导致项目整体的运作缺乏变通，出现尾大难销的局面。

　　从上述问题我们可以看到，三线城市郊区大盘策划与传统的大盘策划存在诸多差异。因此我们在面对三线城市郊区大盘策划时，必须更为理性的对待项目的实际情况。尤其在当前的市场环境下，确定切合实际的策划思路，实现企业的项目目标，就必须理清本项目的价值体系、开发模式、盈利模式、项目定位，以及在此基础上作出高水平的规划设计指引。找准市场空间，找到属于自己楼盘的差异化特色，在策划工作中创造更多新的突破，才能更好的实现项目价值。

　　从一线城市到四线城市，从城市化到城镇化，中国城市在这十数年迸发了强大的竞争性。从城市产业的打造、城市功能的布局，到城市IP的争夺，城市气质的塑造，城市发展从无序到有序，从建设到经营，已走向城市运营。在这其中，城市产业链的打造与产业的催生和人居情怀的融入，似乎已渐渐成为这个时代的最主要的前进方向。

　　十九大后，中国城镇进入新时代，党中央提出新思想、新理念、新战略，中国城市的建设发展正从外延扩张向内涵提质转变，引导要素重构，破题发展不充分和不均。

　　城镇化的参与者如何把握新机遇、新模式?应对新挑战?政府机构、投资商、开发商、建设商、运营商和服务商，如何顺应新时代?以系统思维和战略思维，在新阶段找到新模式和新的增长点，是一个值得相关政府和企业决策者深度思考和探索的课题。

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