北京大学城市运营总裁班谈对当前城市化运营策划的新思考

　　1. 大盘不仅要考虑卖，同样要考虑经营。做好大盘策划要更有前瞻性，考虑项目销售的同时，要有对项目长期运营的预估，尤其是项目商业和配套的可持续经营，将对项目土地和资产增值产生积极的提升作用，同时也会让项目住宅的品质提升更加有说服力。

　　2. 整合资源，扬长避短提升项目品质。项目的先天禀赋缺陷在所难免，这就导致大盘的局部资源难以有效开发并销售盈利。策划要更具针对性，对项目环境、周边配套、政府资源、其他同区域项目资源充分整合，形成大的板块效应，从而最终实现1+1>2的集群优势。

　　3. 更深入的调研市场情况，从微观市场印证宏观市场潜在的机遇。三线城市的宏观经济往往在数据上给人错误的引导，较低的各项经济指标很容易让人忽视城市的发展潜力。策划要更具深入性，要重点看到城市发展的宏观利好，找到对项目有利的政策规划、市场机遇，引导政府对项目给以更大的发展空间或政策支持，实现项目与城市发展的双赢。

　　4. 深入解构城市人口结构，充分发掘潜在的目标客群。三线城市的消费客群，由于其人群分散及收支的隐蔽性等特点，很难通过问卷形式摸查清楚。往往大盘策划只是对看的到的城区客群展开吸引，这就容易造成僧多粥少的竞争局面，影响到项目产品价值的最大化实现。因此策划工作要更有预判性，城市的巨大发展潜力和中心市区的吸聚效应，必然带来城区人口的快速增长，研究城市周边县镇的消费水平，很大程度上可以提前发掘出潜在的未来市区客群，从而扩大项目的客户层面，促进项目销售持续顺利的开展。

　　5. 因市而变，总结不同开发模式的利弊。三线城市消费容量和速度毕竟无法和一线城市比较，大组团大配套的集中开发模式在三线城市也需要更灵活的调整。将大组团灵活拆分成多个小组团，同时将配套分期逐步递增投入;这种新形式的开发策略已经开始在三线城市大盘中产生良好效果，并成为很好的借鉴形式。

　　6. 灵活设定开发周期，做到因时而变。一味的赶工期，加快销售节奏，从而带动项目资金的快速回笼，在三线城市面临较大难度。因此在项目初期，策划就要充分的研究项目的收益测算，从而更加合理的规划整个开发的时间节点，并且在推进中随着根据市场变化及时调整。做好对每一期的收益预估，将最大程度降低项目投入风险，便于项目在大市中进退自如。

　　7. 放弃高举高打的单一营销策略，不断尝试营销新模式。开发模式由大变小，也就要求项目营销更加灵活多变。对项目清晰鲜明的差异化营销定位，可以更好的帮助项目在不同的市场情势下，保持稳定的销售节奏。因此策划要更具创新性，连续在一段时间内将大组团拆分加推的新型营销策略，是对大盘营销的有效尝试。

　　8. 做好市场产品预判，合理控制产品走向。在销售过程中及时总结市场对项目产品的意见，并及时给出针对性的调整建议，是大盘策划工作中最容易疏忽的问题。未来的大盘策划要更加重视整合，和产品设计规划等职能机构加强合作，控制好项目产品的走向，将是未来做好大盘策划的有利保障。

　　从一线城市到四线城市，从城市化到城镇化，中国城市在这十数年迸发了强大的竞争性。从城市产业的打造、城市功能的布局，到城市IP的争夺，城市气质的塑造，城市发展从无序到有序，从建设到经营，已走向城市运营。在这其中，城市产业链的打造与产业的催生和人居情怀的融入，似乎已渐渐成为这个时代的最主要的前进方向。

　　十九大后，中国城镇进入新时代，党中央提出新思想、新理念、新战略，中国城市的建设发展正从外延扩张向内涵提质转变，引导要素重构，破题发展不充分和不均。

　　城镇化的参与者如何把握新机遇、新模式?应对新挑战?政府机构、投资商、开发商、建设商、运营商和服务商，如何顺应新时代?以系统思维和战略思维，在新阶段找到新模式和新的增长点，是一个值得相关政府和企业决策者深度思考和探索的课题。

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