清华房地产总裁班谈中国商品房预售制度发展

　　中国内地房地产的老师，是香港。

　　开发商空手套白狼的本事，取经于香港;“18年不吃不喝才买得起房”的房奴炼成之路，也始于香港。

　　上世纪50年代的香港，房地产市场一片沉闷，虽然人口在短短几年间急速从50万膨胀到220万，住房严重短缺，市场需求旺盛，但人均收入水平不高，很多人都买不起房，即便此前有地产商吴多泰首创“分层出售”，对普通人来说，买房仍遥不可及。

　　这时候，霍英东出现了，他带着本港第一份售楼说明书，给全世界的地产行业带来了翻天覆地的革命性改变。他开创先河，发明了一种能加速开发商资金周转、又能让普通人减轻支付房款压力的新方法——分期付款。

　　第一期先交总楼价50%的订金，第二期落妥交10%，然后，按进度交第三期、第四期……直到付清。这种模式极大地降低了购房门槛，在香港引发巨大轰动，四方街项目开售的第一天，买房的人蜂拥而至，买到名额的人随手就能加价卖出获利，100多栋房很快就卖完了。

　　爱图好彩头的香港人把购买正在建设中的房屋(即期房)称为“买楼花”。

　　这招一出，全港疯狂，普通市民蜂拥到售楼处排长龙，地产界啧啧称奇，争相效仿。

　　开发商的资本金可能根本建不完整个工程，但借助于预售制，可以先拿到客户们的钱，其高杠杆效应刺激他们进一步激进拿地扩张，投机者轮番涌入炒楼花，再次助推了地价、房价的飙涨。

　　普通人在高房价、宽信贷的刺激之下，盲目负债买房。当时新楼盘开售的消息一登上报纸，往往一天内就订购售罄。

　　买房，就是新一轮造富运动。到了90年代，普通市民甚至可以借到9成的贷款，香港楼市只升不跌，普罗大众皆为楼狂，“1997年在香港，不买房就是傻子”，也是这一年，香港楼市崩盘，房奴尽数沦为时代悲剧人物，“负资产者”。

　　而当时正在筹措住房改革的内地起步晚，经验全无，房企普遍缺乏资金，商品房供应量小，所以就把目光投向了香港，几乎是将香港的模式照搬到境内。

　　1994年，内地引入了商品房预售制度，颁布《城市房地产管理法》。由此，内地房企正式多了一条融资渠道，地产大佬的好日子，来了。

　　2018年，在中国的各大富豪排行榜上，地产大佬占据最大席位，中国恒大的许家印，多次登上首富宝座。

　　除了预售制度，香港限制住宅用地供应的举措也被内地有样学样，助推地价上涨。中国楼市，走上了二十多年的“香港模式”之路。

　　现在回头再看看香港老百姓的现状，可想而知这种“香港模式”有多么失败，已经基本沦为资本家收割的工具，实现财富大规模转移。

　　市场经济全靠自己闯荡，在求异的同时就要创新。房地产行业在”实战运营与创新“之下，适应与调整中前行。企业的长久稳健发展，离不开自身的硬件实力,企业的专业度以及领导者的思维格局与情怀。

　　近年来，房地产业关乎整个国家“经济安全”“国泰民生”，企业的资本聚集力梯度化增强，而企业专业度要求也随之而来。企业专业化团队培养，领导者思维格局与情怀塑造至关重要。于此同时，中心推陈出新，着力打造地产课程新动态，沿袭多年来地产培训课程理念的基础上，实战运营与创新，打造同行业高端培训课程。

　　全力打造房地产实战运营与创新课程学习体系，将系统的，逻辑性的，细致化的对房地产课程内容进行阐述，我们将设置：房地产最新时讯，房地产最详开发运营，房地产多角度管理运营及多元化房地产业态等方面课题内容，对房地产实战运营与创新的董事长同学进行格局，思维与视野的拓宽培养，对房地产总经理同学进行理论结合项目分析，实操运营培养，形成阶梯化层级化培养。

　　培训课程：清华大学房地产实战运营与创新总裁高级研修班【2020官方课程】

　　联系人：李老师 13911249815