清华大学房地产营销策划研修班谈房地产与资本市场的哪个回报更可观？

　　有些投 资圈所持的有些理论的周期太长，所以说不具备现 实当下的指导意义。按照投资圈的理论，我们的环境 还在偏离值中，这个理论还真不适我 们的现在环境。投资资本市 场没有投资房地产快。所以，很多人怀疑在国内投资资本市 场是不是条正确的路。

　　不过这个问题，只说对了一半。因为过去的十几年 ，是中国房地产的主升浪，这个毋庸置疑。当然了，也有个朋友投资股票的回报率轻松打败了一线房地产，哪 怕加上了杠杆，但是一般人毕竟不是他，也不懂价 值投资，所以绝大多数炒股的人没挣到钱。还有，房子这个东西人们是不频繁交易的，比如房子便宜了，人 们可以不卖，可以租，可以自己住。所以国内市场是弱有效市场，其实给了 一些人(或者是真正的内幕交易者，或者是有操盘体 系者)挣大钱的机会。

　　其实我们受索罗斯的影响是 错的，我们并没有受到索罗斯的影响。实际上，应该 说受的是巴菲特的价值投资影响。。价值投资它的有个特征是什么?特征实际上就是 一个慢慢的建仓，慢慢的吸筹码的过程。

　　所以说在前期， 需要很多时间的准备工作。可能这个准备工作会是 5 年，会是 10 年，15 年，20 年都有可能，大家知道这个 巴菲特他是从什么时候才开始崭露头⻆的吗?是在 60 岁以后。在 60 岁之前，他不出名，当时在整个华 尔街里，比他厉害的比比皆是。为什么呢?因为巴菲特他是逐渐的积淀筹码的过程。

　　而现 在主要城市像北上广深，再翻一倍，那么结果什么呢?结果实际上就是实体就彻底完了，一点办法都没有， 实际上房地产这房价涨到一定程度之后，对实体经济 是形成了对手盘。

　　我们国家对土地的掌控，实际上已经达到了登 峰造极的程度，你可以看政府操盘，有很高的艺术 价值在里面。如果你仔细去看的话，这套东西在欧美 是完全不可以想象的，首先欧美是土地私有化的， 它对产权契约的尊重，使它很多事情办不到，也 办不了。而我们这套经济思想，实际上是从管仲到商 鞅，再到韩非子，李斯，然后到汉武帝，一脉相承下来。也就是所谓观山海盐铁论，完全政府操盘，官办经济。

　　所以，你看两千零几年的时候，就有人在 天涯论坛开始喊空了，说这个租售比的问题。按照西方经济学的一些指标来套我们这个房地产市场， 就认为要崩盘。实际上一直不崩，即使到今天它 还是不会崩，为什么?因为它可以不让你交易。这种不让交易，实际上这种事情在国外，它是很难 做到的，像新西兰政府，它不让海外人买房。也就是说，对产 权契约的这种认同，实际上是套在 他脑袋上的紧箍咒，难以越雷池半步。即使中国的房地产一直到现在它还是不会崩。

　　现在中国的 房地产，或者说是这个以地为锚，负债套利这套手法，我个人认为是已经走过了一大半，我不敢说它一定走到了尽头。因为现在已经放水了，现在放水我们放 的是这个大基建新基建，但是谁能保证这些钱不流进 房地产呢?放出来的这些钱到最后去哪呢?它的去 处，它的归属，我觉得我们还需要再观察，起码不再是三四线城市。

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