人大房地产金融班：2019年度房地产金融分析

　　从房地产市场运行情况来看，始于2016年9月底的本轮调控，政策效果已经显现，房地产市场的拐点已经到来。具体表现在：2019年一线城市房价基本稳定，二线城市房价高温消退，三线城市房价涨幅收窄，房价指数环比下跌城市数量增多，住房销售涨幅放缓，土地溢价率持续下降，土地流拍数量激增等多个方面。

　　从房地产金融形势来看，房地产金融风险仍是监管重点。2019年二季度以来房企融资政策进一步收紧，个人住房抵押贷款余额尽管仍处于高位，但增速持续放缓;随着LPR定价机制的实施和LPR缓慢下行趋势的延续，未来1-2年个人住房抵押贷款利率还会继续下降;从新增贷款价值比的估算情况来看，个人住房抵押贷款整体风险较小。房企融资方面，二季度以来房地产企业开发贷、信托、信用债等融资渠道再次全面收紧，融资成本也呈上升趋势。

　　展望2020年，受新冠肺炎疫情影响，短期看房价涨幅整体回落，甚至部分城市会出现同比回落情形。2020年二季度之后市场是否转暖很大程度上取决于政策，我们认为“住房不炒”是一项长期政策，防止过快上涨的基调不会转变;但房价快速下跌亦会产生金融风险和经济冲击，我们建议在非常时期将“因城施策”顶在前面，采取对冲甚至小幅超调的政策应对地方政府财政压力。

　　分城市层级看，湖北省大部分城市房价面临下行压力，一方面，因疫情导致的个人债务问题会传导至房地产市场;另一方面，疫情反映出的治理问题会导致外部需求下降。然而，湖北理想的地理位置、发达的基础设施、合理的产业结构等优越条件不改变其长期上涨的趋势。总体上，一线城市方面，房价可能在下半年重新企稳甚至略有上升，此次疫情使人们意识到，房价构成中不仅包括建筑成本、地理位置、周边环境等要素，也包括了城市治理的软要素，一线城市(尤其是上海)在这一点上无疑是优越的。租金方面甚至会先于房价上涨，因为长租公寓在疫情中成本费用需要覆盖。二线城市房价将继续分化，那些在疫情中响应快速、措施有力的东部城市将上涨，其逻辑与一线城市一致。三四线城市预计上涨乏力，尽管地方政府有较强动力托市，但需求恐难以保持。

　　金融机构对于房地产企业正常、合规的资金需求将会给予较为充分的满足，但房地产企业融资收紧的局面不会有根本的改变。金融机构对房地产企业的信贷支持力度会产生更大分化，优质的国有房企或资产负债率较低的上市房地产企业资金面甚至会略有改善，部分高杠杆经营的民营大型房企和中小房企融资仍较为困难，行业集中度可能会进一步提升。

　　风险提示方面，2020年房地产市场有以下风险点值得关注：第一，三四线城市的房价泡沫积聚以及库存进入新一轮上升周期;第二，中小房企债务风险以及带来的破产数量快速上升问题;第三，三四线城市的房价问题所导致的地方政府偿债的压力;第四，湖北部分疫情严重城市的住房金融风险以及房企破产风险。

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