人大房地产金融班：房地产市场运行之价格走势分析

　　2019年，中央层面关于房地产市场的政策定位依然是要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的定位”，并新提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。部委层面，防范资金违规进入房地产市场成为央行和银保监会监管重点;地方政府层面，热点城市的限购、限贷、限售等行政性调控手段仍在持续。

　　中国人民大学房地产金融高级研修班：价格情况分析

　　从国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动数据来看，2019年新建商品住宅销售价格和二手住宅销售价格月度环比涨幅明显回落，累计上涨6.81%和3.65%。其中，新建商品住宅价格同比上涨超过10%的城市有17个，同比下降的城市有2个;二手住宅价格同比上涨超过10%的城市有6个，同比下降的城市有16个。

　　分城市层级看，一线城市延续了去年的调控效果，2019年新建商品住宅和二手住宅价格基本稳定，累计涨幅分别为3.85%和1.68%;二线城市2019年新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅从5月份开始持续回落，累计涨幅分别为7.34%和2.78%;三线城市2019年新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅从4月份开始持续回落，累计涨幅分别为5.89%和4.22%。

　　从12月的房价指数来看，70城中有16个城市新建住房价格和26个城市二手住宅价格出现环比下跌，房地产市场拐点已经到来。

　　如果说住房购买既可能包括消费需求又可能包括投资投机性需求，那么住房租赁则直观地反映了消费需求，因而从租赁价格的变化可以窥见整个市场的动向。中原地产统计了四个一线城市和两个二线城市的租金数据，整体来看，2019年各城市租金价格(除成都外)基本保持稳定或略有下降。北京住房租金水平延续了去年下半年的下跌趋势，2019年租金水平累计下降4.50%;深圳2019年租金水平累计下降0.86%;上海2019年租金水平累计下降0.17%;广州2019年租金累计上涨0.24%;成都住房租金从2015年开始一直呈上升趋势(去除季节性波动)，2019年租金水平累计上涨6.79%;天津2019年租金水平累计下降3.95%。

　　总体来看，2019年一线城市租金水平稳中有降，即使在6、7月份高校毕业生住房租赁需求集中释放时期，一线城市也未表现出明显的季节性上涨。从租金视角来看，一线城市对人才的吸引力似乎表现出下降的趋势。成都和天津代表了二线城市中两个典型的发展态势：成都受益于国家区域中心城市的定位，周边缺乏强有力的竞争城市以及一系列吸引人才的政策，租金从2015年开始就一直呈上升趋势，表明对人才的吸引力持续上升;天津受吸引力更强的北京影响，在新一轮城市化背景下竞争力下降明显，租金水平较2016年出现较大下降。

　　上文考察的是住房价格的绝对水平，这里我们计算一个相对指标，即租金资本化率。租金资本化率=每平米住宅价格/每平米住宅一年租金，其含义是一套住宅完全靠租金收回成本要经过多少年，也可衡量房地产泡沫的严重程度。这一概念与租售比类似，但更加直观;国际上通常认为合理的租售比为1：300，换算成租金资本化率为25年。图3反映了各线城市的租金资本化率情况，从一二三线城市租金资本化率的走势可以清晰地看出本轮房价泡沫的发酵过程：深圳于2015年下半年开始房价泡沫急剧膨胀，北京、上海紧随其后，上涨起始点为2016年3月，广州于2016年9月开始上涨;二线城市从2016年3月开始房价泡沫快速上涨;三线城市的上涨起点则始于2016年底。

　　2019年，四座一线城市的租金资本化率呈稳中略升态势，平均租金资本化率为61.14年，主要原因是租金的绝对价格有所下降，带来租金资本化率的上升。如果租金持续下降，未来一线城市房价出现下跌的概率极大。同期，二线城市的租金资本化率开始企稳，2019年12月二线热点城市租金资本化率为53.80年，二线非热点城市租金资本化率为48.57年。三线城市方面，租金资本化率一直保持在30年左右的水平，自去库存政策以来三线城市的这一指标出现上涨，从2016年10月的30.31年上涨至2019年12月的35.80年，总体上涨了18.11%。

　　这表明三线城市已经有了房价泡沫积聚的苗头，我们应该警惕三线城市房地产价格泡沫风险的不断积聚。三线城市房价涨幅超过租金涨幅主要是由棚改货币化安置导致的。通过棚改短期内释放大量居民刚性住房需求，通过货币化安置大幅提高居民的住房购买能力，直接推动棚改主要地区的三线城市房价上涨。房价的上涨导致三线城市住房市场投机投资性需求大幅增加，进一步推动房价的上涨和租金资本化率的不断上升。但从城市化规律看，三线城市的工业化成熟度、服务业集中度都远不如一、二线城市，且大多数三线城市更是人口净流出地区。在目前各省棚改规模下降、、货币化安置政策逐步退出的背景下，这些地区的房价未来很可能会发生大幅下跌。这将不仅对三线城市稳增长带来负面影响，更可能引发地方政府债务和财政危机。

　　相关课程：中国人民大学房地产金融高级研修班

　　课程报名：李主任 13911249815